나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3588 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2019.11.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘다세대주택(방2, 주방 및 거실, 화장실 등)'임.(확장발코니 면적 있음, 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 가장형 토지로서 ‘다세대주택, 제1종근린생활시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(독산동 164-17) :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-등기사항전부증명서 상 아래와 같이 주택임차권이 설정되어 있으니 업무진행 시 참고바람. 임차보증금: 금253,000,000원 임대차계약일자: 2022년 08월 18일 임차권자: OOO

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3588 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제5층 제503호

1.3. 건물정보

* 건물명: 마인드빌 B동

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2019년 11월 05일

* 총층수: 5층

* 해당층: 5층

* 용도: 다세대주택 (공부상)

* 내부구조 (공부상): 방2, 주방 및 거실, 화장실 등 (확장 발코니 면적 포함)

1.4. 면적

* 토지면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 토지 지분: 21.878㎡ (약 6.62평)

* 건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

* 건물 지분: 35.1㎡ (약 10.62평)

1.5. 감정가

278,000,000원 (27,800만원)

1.6. 경매 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 '주택도시보증공사'의 가압류(2023.04.24. 접수, 1,949,000,000원)가 말소기준권리임.

3.2. 인수되는 권리

* 등기사항전부증명서 상 '김동철' 씨의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리임.

* 임차보증금: 253,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 08월 18일

* 전입신고일자: 2022년 09월 30일

* 확정일자: 2022년 08월 23일

* 배당신고일자: 2024년 10월 07일

* 비고: 대항력 있음. 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수함.

3.3. 기타 권리사항

* 소유권 변동 및 기타 압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리사항이 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 2,202,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

인근에 문성초등학교가 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역 내 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 문성초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 용이함.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 및 도보 거리 내 상점들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.3. 기타시설

* 건물 내 엘리베이터 및 주차 설비가 갖춰져 있음.

* 도시가스 난방 설비 구비.

5.4. 주변 혐오시설

현재 파악된 정보 및 자체 검색 결과, 본건 인근에서 주거 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크 요인은 보증금 253,000,000원의 대항력 있는 임차인 김동철 씨가 존재한다는 점임. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있음.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 토지이용계획상 제한 사항(제2종일반주거지역, 각종 규제 지역 등)이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨. 문성초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 환경 또한 보통 수준임. 그러나 2억 5천만원이 넘는 상당한 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있음. 따라서 권리분석 및 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능성이 높음.

* 실거주 가치: 초등학교 인근의 주거 환경으로 실거주 목적의 수요가 있을 수 있음.

* 잠재적 시세 상승: 금천구 지역의 개발 가능성 및 꾸준한 주택 수요 고려 시 시세 상승 여력 보유.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 278,000,000원 (27,800만원)이며, 대항력 있는 임차인 김동철 씨의 보증금 253,000,000원 (25,300만원)을 인수해야 함.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하므로, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정함.

* 감정가: 27,800만원

* 인수 보증금: 25,300만원

* 예상 입찰가: 27,800만원 - 25,300만원 = 2,500만원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원 (2,500만원)으로 산정됨. 이는 낙찰 후 추가로 인수 보증금을 부담해야 하므로 총 인수가는 27,800만원에 가까워짐을 의미함. 입찰 시에는 총 인수 금액과 향후 시세 상승 가능성, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.