나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3446 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (골든라인씨티 제4층 제406호)로서, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2,5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제4층 제406호로서 (사용승인일 : 2019.08.01.)

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기 등이 갖추 어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필일단의 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습 니다.

토지이용계획 및 제한상태

[935-15번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> [935-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률> 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3446 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제4층 제406호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제4층

사용승인일: 2019년 8월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 13일자 강서세무서장의 압류이며, 매각으로 인해 소유권 외 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,237,600,000원입니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 보존: 2019.08.13 (박성철)

* 소유권 이전: 2022.03.30 (손재현)

* 주택임차권: 2023.07.26 말소 (박시형, 217,600,000원)

* 강제경매 개시 결정: 2026.01.28 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 217,600,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021.12.28, 확정일자: 2021.12.02, 배당신고일자: 2023.07.26

대항력: 없음. 상기 임차인은 HUG(주택도시보증공사)로, 매각으로 인해 대항력 있는 임차인이 인수되지 않습니다.

* 임차인: 최*

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024.04.22

대항력: 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특수 물건 정보 및 조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다. 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 인근에 주민센터가 있어 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 상가 및 오피스텔 현황

화곡동은 강서지역의 대표적인 상권 중 하나로, 배후수요가 풍부한 지역입니다. 다만, 일부 자료에 따르면 중대형 상가 공실률이 서울 평균 대비 높은 편이며, 코로나19 등의 영향으로 상권이 다소 침체되었다는 분석도 있습니다. 오피스텔의 경우, 2019년 준공된 골든라인씨티는 비교적 신축에 속하며, 주변에 유사한 규모의 오피스텔들이 다수 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "화곡1동주민센터"가 소재하며, 까치산역 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

"화곡1동주민센터"가 가까이 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 및 토지 관련 규제

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)"에 해당하므로, 향후 건축 등 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 도시지역, 일반상업지역, 공항 관련 보호지구 등에 속해 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 2020년 자료에 따르면 화곡동 상권의 중대형 상가 공실률이 서울 평균 대비 높은 편이었으며, 매출 하락세를 보인다는 분석도 있어 상권의 전체적인 활력도를 고려할 필요가 있습니다.

* 제공된 정보상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 공항 보호지구 등이 위치하고 있어 향후 지역 개발 계획 등을 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 소유권 및 임차인 관련 권리가 매각으로 인해 모두 소멸되는 권리상 깨끗한 물건입니다. 까치산역 접근성이 좋고 기본적인 편의시설 및 교통 여건이 양호한 입지에 위치합니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청하였으며, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각이 진행되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다. 다만, 공항 보호지구 등 관련 규제 지역에 해당하므로 향후 활용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 및 시설이 양호합니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 교통이 편리하며, 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 권리분석상 인수할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 채권자인 HUG가 임차 보증금 반환 청구권 포기 조건을 제시하여 매수인의 리스크가 제거되었습니다.

* 29.99㎡ (약 9.07평)의 전용면적은 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

골든라인씨티 오피스텔의 전용면적 약 30㎡(9평) 내외의 실거래가는 최근 2억 1,000만원에서 2억 3,200만원 수준에서 거래된 사례가 확인됩니다. 월세 시세는 보증금 1,000~3,500만원에 월 90~110만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가는 221,000,000원이며, 이는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 권리상 매우 깨끗하고 신축 건물이지만, 최근 상권 침체 가능성 및 지역 규제 등을 고려해야 합니다. 또한, 감정가 대비 현 시세 범위가 넓게 형성되어 있음을 감안합니다.

예상 입찰가는 감정가 221,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 감정가의 80%~90% 수준인 약 177,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 입찰 참여자의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.