나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3478 [1] 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '지하철1호선_오류동역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대 등 소규모 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 인근에 '지하철 1호선_오류동역' 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2014.10.08) - 외벽 : 석재붙임 등, - 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, - 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비(11인승), 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 도시형생활주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약6m내외, 북측으로 노폭 약3m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 소유자는 '장우성'임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

토지지분: 11.86㎡ (약 3.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립·다세대 등 소규모 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 오류동역 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 기준시점 현재 도시형생활주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 본건 건물 동측으로는 노폭 약 6m 내외, 북측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

등기사항전부증명서상 소유자는 '장우성'입니다.

말소기준권리: 서울남부지방법원 2026.01.29. 접수된 강제경매 개시결정 (2026타경3478).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (서진숙)

보증금: 195,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022-12-09

확정일자: 2022-11-10

배당신고일자: 2025-01-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 주요 권리 분석 내용

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다. 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 서진숙은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주택임차권(서진숙, 2025.01.07. 접수)은 말소기준권리인 강제경매(2026.01.29. 접수)보다 앞서 접수되었으나, 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있으며, HUG 인수조건에 따라 처리되는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 소재한 오류동 지역은 연립·다세대 주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용 시설이 혼재된 복합 지역으로, 소규모 공동주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역 내 다세대 및 연립 주택 거래가 있었습니다.

- 2026년 7월, 오류동 11-29번지 소재 경진주택(나동, 2002년식, 57.9㎡)이 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,626,597원)

- 2026년 7월, 오류동 13-178번지 소재 엘지베스트빌(2004년식, 74.43㎡)이 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,358,753원)

- 2026년 7월, 관악구 236-5번지 소재 동부그린(1976년식, 49.22㎡)이 350,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 7,108,898원)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제5층 제504호이며, 사용승인일은 2014년 10월 8일입니다. 내부는 방 2개, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 11인승 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 일반상업지역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 대상: 아파트 등)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인의 대항력이 없으며, HUG 인수조건에 따라 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 조건으로 붙어 있어, 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 조건의 이행 여부 및 절차를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 외국인 또는 특정 용도에 대한 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건축 연혁

건축물 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축 건물에 해당하나, 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 재건축 등 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원을 통해 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 서울 구로구 오류동에 위치한 다세대주택입니다. 2014년에 건축된 비교적 신축 건물로서, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 오류동역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석 상 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사(HUG)와의 협의를 통해 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각이 진행되는 점은 매수인에게 유리한 요소입니다. 다만, 해당 HUG 조건의 정확한 이행 확인이 필수적입니다.

주변 시세 정보와 감정가를 비교할 때, 최근 거래된 연립주택(2026년 7월)의 평당 가격이 본건의 감정가와 유사한 수준이나, 건물 연식이 오래되었다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 다른 다세대주택 거래 사례들은 건물 연식이 오래되었고 면적이 더 넓음에도 불구하고 평당 가격이 현저히 낮게 나타나, 본건 감정가의 적정성에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2014년 준공): 비교적 양호한 건물 상태 및 최신 설비 보유.

* 역세권 위치: 지하철 1호선 오류동역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 권리 부담 없음: 임차인 대항력 부재 및 HUG 조건으로 보증금 인수 부담 없음.

* 복합 용도 지역: 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 혼재 지역으로 향후 활용 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 건물 면적은 29.81㎡ (약 9.02평)입니다.

최근 거래된 유사 연립주택(동부그린)의 평당 가격이 약 7,108,898원으로, 본건 감정가(약 7,377,000원/평)와 유사한 수준을 보입니다. 하지만 다른 다세대주택 거래 사례에서는 평당 가격이 약 330만 원 ~ 360만 원 수준으로 나타나, 감정가 대비 시장 가격의 괴리가 존재할 수 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)와의 특수 조건이 매수인에게 보증금 인수 부담을 면제해주는 점을 고려하고, 신축 건물임을 감안하되 시장 가격과의 차이를 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 198,000,000 원 (일억 구천팔백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.