나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50123 [1] 서울특별시 은평구 신사동 346-8 찬솔팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 '상신중학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 북동측 인근에 6호선-새절역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2012.05.21.) - 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50123 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 346-8 찬솔팰리스 5층 502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 34.84㎡ (약 10.54평)

* 토지지분: 34.84㎡ (약 10.54평)

* 건물면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

* 건물지분: 63.39㎡ (약 19.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 갑11)

* 사용승인일: 2012년 5월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 서울특별시 은평구 신사동 소재 '상신중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: (주)애큐온캐피탈의 가압류 (접수일 2022년 10월 20일) 입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리 이하 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 유 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 12일

* 확정일자: 2021년 4월 16일

* 배당신고일자: 2023년 5월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금에 대해 추가로 인수할 금액이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 상신중학교와 같은 교육시설 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 지하철 6호선 새절역이 인접해 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 새절역 및 다수의 버스 노선을 이용한 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 교육: 단지 인근에 상신중학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요)

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 및 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일 등) 매각 이후 잔금 납부 및 소유권 이전 시점에 토지거래허가를 받아야 할 수 있으므로, 반드시 관련 지자체에 확인이 필요합니다.

* 기타 도시계획적 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

* 임대 관계: 물건의 정확한 임대 관계는 미상이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 신축급(2012년 사용승인) 다세대주택입니다.

* 지하철 6호선 새절역 인근에 위치하여 교통 여건이 우수하며, 상신중학교를 비롯한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수할 추가 부담은 전혀 없습니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사의 임차권이 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되어 인수 부담이 0원입니다.

* 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 소유권 이전 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있다는 점은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

* 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 확인할 수 없었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상의 하자가 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 서울 서북부 지역의 주요 역세권(6호선 새절역)으로 향후 개발 가치 상승 기대.

* 2012년 준공된 비교적 신축 건물로 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 321,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 120만원 ~ 156만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 전용면적 63.39㎡ (약 19.18평)을 기준으로 추정 시, 시장 가격은 약 228,690,000원 ~ 299,960,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가(321,000,000원)가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 안전한 투자를 위해 시세 범위를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리 관계의 명확성, 입지 조건, 현재 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 산정합니다. (감정가의 약 84%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.