나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3408 [1] 서울특별시 양천구 신월동 220-36 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택 및 단독주택과 근린생활시설 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 지하1층, 지상3층 중 제2층 제202호로 (사용승인일 : 1990. 3. 5) 외 벽 : 적벽돌 마감 창 호 : PVC창호 마감 등임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측과 남측으로 폭 약 18미터 및 7미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025. 10.20.∼2026.12.31.)임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3408 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 220-36 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

* 건물면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브위기와지붕 지하1층, 지상3층 중 제2층 제202호

* 사용승인일: 1990년 3월 5일

* 외벽: 적벽돌 마감

* 창호: PVC창호 마감

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 주택 및 단독 주택, 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측과 남측으로 폭 약 18미터 및 7미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 권리분석 요약:

본건 부동산은 등기부등본상 말소기준권리(을5, 전세권설정, 2022.06.20.)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임의경매 신청 채권자(갑14, 주택도시보증공사)의 채권이 최종적으로 소멸되는지 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고가 완료되었습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 본건이 위치한 신월동 일대는 다세대 주택 및 단독 주택이 밀집한 주거 지역으로, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(1981년식 연립주택)의 물건은 55.27㎡(약 16.72평)에 21,000만원(약 1,256만원/평)에 거래되었습니다.

비교적 최신 연식(2017-2019년식)의 다세대주택인 52.41㎡(약 15.85평)는 30,200만원(약 1,905만원/평), 55.56㎡(약 16.81평)는 32,900만원(약 1,957만원/평)에 거래되었습니다.

본건은 1990년에 건축된 36.50㎡(약 11.04평) 면적으로, 감정가는 176,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 4,821,918원 수준입니다.

본건의 감정가는 연식과 면적을 고려할 때, 주변 시세의 중간 지점에 위치하고 있으며, 특히 최신 연식의 다세대 주택보다는 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 신월IC 인근으로 차량을 이용한 광역 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거지역으로 비교적 조용한 편이나, 신월IC 인근으로 차량 통행량으로 인한 소음이 발생할 수 있습니다. 혐오시설은 지도상에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1990년에 건축되어 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 공항소음방지구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용됩니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 인근 신월IC 접근성이 뛰어나 교통이 편리합니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없습니다. 감정가는 176,000,000원으로, 건물의 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 30년이 넘은 건물이라는 점과 다양한 토지이용계획상의 제약은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 신월IC 인근으로 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 다세대, 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 176,000,000원 대비 건물 연식과 면적을 고려하였을 때, 현재 시장 가치와 유사하거나 약간의 가치 상승 잠재력을 고려하여 170,000,000원으로 예상 입찰가를 제안합니다. 이는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.