나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3575 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 주위에 노선 버스 정류장 및 지하철 7호선 "천왕역" 이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 지하2층, 지상 10층 건물 내 제4층 제416호로서, (사용승인일자: 2014.07.15) 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2005-12-29)(접합), 도로(2007-12-20)(접합), 도시철도(2013-11-14)(저촉), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3575 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 282-2 랑데르 제4층 제416호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도는 업무시설, 1,2종 근린생활시설, 오피스텔)

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층 건물 중 4층 416호

사용승인일자: 2014년 07월 15일

감정가: 118,000,000원 (1억 1천 8백만원)

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지 지분: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 22.13㎡ (약 6.69평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "오남중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장과 지하철 7호선 "천왕역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 03일자 서울특별시구로구청장의 압류입니다.

채권자 장OO의 강제경매 신청으로 진행 중이며, 최초 강제경매개시결정일은 2026년 02월 04일입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 26일

* 확정일자: 2021년 01월 08일

* 배당신고일자: 2025년 07월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 120,000,000원의 보증금이 인수됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 천왕동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔의 특성상 1~2인 가구의 주거 수요나 소규모 사업장의 사무실 용도로 활용될 수 있습니다.

지하철 7호선 천왕역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 편의시설 및 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 7호선 천왕역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: 오남중학교 인근 위치

* 기타: 아파트 단지 등 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용 용이

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 장 씨의 존재입니다.

해당 임차인은 120,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 만약 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 금액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

토지이용계획 상 도시철도 저촉, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 천왕동에 위치한 오피스텔로, 지하철 7호선 천왕역 이용이 가능한 역세권 단지입니다.

건축 연면적 8,543.45㎡, 전용면적 22.13㎡ (약 6.69평)의 소형 오피스텔로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋으나, 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 120,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

감정가는 118,000,000원이지만, 임차인 보증금 인수 가능성을 반드시 고려하여 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 7호선 천왕역이 도보 거리에 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 소형 면적: 22.13㎡의 전용면적은 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 사업장의 사무실로 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 100,000,000원 (22.13㎡)

* 2026년 4월: 120,000,000원 (22.13㎡)

* 2026년 5월: 109,000,000원 (22.13㎡)

최근 시세는 약 109,000,000원 ~ 120,000,000원 수준입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인에게 120,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 순수 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

최근 매매가를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원 정도로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 낙찰가 상한선을 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 설정하여 입찰에 참여하는 것이 합리적입니다.

최종적으로 매수인이 부담하게 될 총 금액은 (낙찰가) + (인수되는 임차인 보증금)이 됩니다. 따라서, 실제 투자 금액이 과도하게 늘어나지 않도록 신중한 금액 산정이 필요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 법률 자문을 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.