나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579019 [1] 인천광역시 연수구 연수동 OOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리 오거리" 동측 인근에 위치합니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(수도권 1호선 , 인천1호선 "부평역")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 15층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 주차장설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 중로변, 남동측으로 소로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경579019 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경579019 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층 505호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (연수프라자, 2002년 7월 사용승인)

* 용도: 도시형생활주택 (공부상 오피스텔 용도도 있는 것으로 파악됨)

* 총 채무액: 265,000,000원

* 감정가: 80,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

* 건물 면적: 25.44㎡ (약 7.70평)

* 토지 지분: 7.15㎡

* 건물 지분: 25.44㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (서울보증보험주식회사, 70,000,000원). 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 597-4번지에 위치한 연수프라자 건물 내 5층 505호입니다. (참고: 감정평가서 요약에는 '인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리 오거리" 동측 인근'으로 기재되어 있으나, 이는 물건의 실제 소재지와 상이할 수 있어 주의가 필요합니다.)

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역(수도권 1호선, 인천1호선 "부평역")이 소재합니다. (참고: 부평역은 부평구에 위치하며, 연수구 내 접근성을 고려해야 합니다.)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 중로변, 남동측으로 소로변에 접합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-08-03 근저당권 박지현 195,000,000원)

* 갑구 4: 2013-02-21 소유권이전 (노숙연)

* 갑구 8: 2019-07-31 소유권이전 (서정모, 매매 82,000,000원)

* 을구 9: 2018-08-03 근저당권 (박지현, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 을구 10: 2019-08-30 주택임차권 (한국토지주택공사, 70,000,000원, 전입 2018-07-06, 확정 2018-06-07) - 말소 예정 (동의 확약서 제출)

* 갑구 10: 2019-07-31 압류 (안산세무서장) - 말소

* 갑구 11: 2024-12-05 강제경매 (서울보증보험주식회사, 93,748,218원) - 말소 예정 (본 경매 건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-07-06

* 확정일자: 2018-06-07

* 배당신고일자: 2019-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 10번 주택임차권 등기되었으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 인근 연수동 597-4번지 소재 연수프라자(어반투모로우) 건물에서 2002년에 준공된 19.19㎡ 면적의 주택이 2025년 10월 14일 32,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 경매 물건은 동일한 연수프라자 건물 내에 위치하며, 면적은 25.44㎡로 해당 사례보다 약 32% 더 넓습니다.

* 동일 건물 내 유사 면적(19.19㎡) 및 건축 연도(2002년)의 주택 거래 사례를 기준으로 환산 시, 본 물건의 예상 가치는 약 42,400,000원 (32,000,000원 * (25.44㎡ / 19.19㎡))으로 산정됩니다.

* 이는 감정가 80,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가 산정 근거 및 시점, 해당 건물의 실제 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4.2. 인근 신축 건물 시세

* 인근 '이레하이니스' 단지 (2017년 준공)에서는 58.34㎡ 면적이 220,000,000원, 48.76㎡ 면적이 158,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건과 건축 연도 및 건물 특성이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 총 15층 건물 내 5층에 위치하며, 엘리베이터 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 편의시설

* 본 물건의 정확한 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다. 지도 서비스 등을 통한 별도의 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 서류상 불일치 가능성

* 물건의 용도가 '도시형생활주택'으로 명시되어 있으나, 감정평가서 요약에는 '공부상 오피스텔 용도'로 기재되어 있어 혼재 가능성이 있습니다.

* 감정평가서 상의 위치 정보(부평구)가 실제 물건지(연수구)와 상이하여, 감정평가서 내용 전체의 신뢰도를 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 미확인 사항

* '이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.'라는 기재는 물건 명세서 상 임대차 관계나 점유 현황에 대한 추가 확인이 어렵다는 점을 시사하며, 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

* 'SGI 인수조건 변경, 공동담보'와 같은 특이사항은 거래 조건이나 담보 설정에 복잡성이 있음을 암시하므로, 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 가치 불일치

* 유사한 연식과 동일 건물 내에서 거래된 사례(32,000,000원)와 비교했을 때, 감정가(80,000,000원)가 높게 산정되어 있습니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구에 위치한 도시형생활주택(오피스텔)으로, 강제 경매로 진행 중입니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임차권, 강제경매 등이 존재하며, 주택임차권(LH)은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이므로 임차 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 감정가 80,000,000원 대비 동일 건물 내 유사 면적의 실제 거래 사례가 32,000,000원으로 파악되어 시세 격차가 큰 점이 가장 큰 우려 사항입니다. 또한, 감정평가서 상의 위치 정보 오류, 건물 용도 상이 가능성, 이해관계인 협조 부족 등 미확인 사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 입찰을 고려하신다면, 감정가와 실제 시세 간의 차이 원인, 건물 상태, 정확한 용도, 등기부 상 모든 권리의 소멸 여부 및 추가적인 미납 관리비 등을 철저히 조사해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차권이 말소되어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일반상업지역, 방화지구 등 다양한 토지 이용 계획이 있어 용도 변경이나 활용 가능성이 있습니다.

* 경매 초보자에게는 감정가와 시세 격차, 미확인 사항 등에 대한 심층적인 조사 없이는 접근에 신중을 기해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 시세 정보 중 가장 직접적인 비교 대상인 동일 건물(연수프라자, 597-4번지) 내 2002년 준공, 19.19㎡ 면적 주택의 2025년 10월 거래가 32,000,000원을 기준으로 산정합니다.

* 유사 사례 면적당 가격: 32,000,000원 / 19.19㎡ = 약 1,667,500원/㎡

* 본 물건 면적(25.44㎡) 환산 가격: 1,667,500원/㎡ * 25.44㎡ = 약 42,400,000원

동일 건물 내 실거래가 기준으로는 약 42,400,000원으로 산정되나, 감정가가 80,000,000원으로 책정된 점을 감안하여, 향후 시장 상황, 물건 상태, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추정 입찰가: 42,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.