나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575895 [1] 인천광역시 서구 석남동 477-9 보성빌라 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 석남동 소재, "석남체육공원" 서측 인근에 위치하는 부동
산으로서, 부근은 다수의 다세대주택 및 일부 주상복합건물 등이 밀집 소재하며, 인근
에 재래시장, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 남동측 근거
리에 석남역(7호선, 인천2호선)이 위치하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 3층건내 3층 302호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 노폭 약6m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조
례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경575895 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 477-9 보성빌라 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

건물면적: 37.24㎡ (약 11.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO (임차인 함종화와 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

해당 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, '석남체육공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 일부 주상복합건물이 밀집한 지역이며, 재래시장, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 지하철 7호선과 인천2호선 석남역이 남동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며, 현재 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권이전(갑2, 2008-06-23): 김용호

* 소유권이전(갑3, 2021-11-09): 김산 (매매가 110,000,000원)

* 주택임차권(을5, 2023-11-28): 함종화 (보증금 111,000,000원) - 말소: 인수

* 강제경매(갑4, 2024-12-05): 함종화 (채권액 120,571,588원) - 말소기준권리

* 임차인 현황

* 임차인: 함종화

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-10-12

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리분석: 을구 5순위 주택임차권으로, 말소기준권리(갑구 4순위 강제경매)보다 선순위는 아니지만, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (법원의 배당표 작성 및 권리분석 상 인수 보증금이 없다고 판단된 금액입니다. 그러나 임차인의 대항력과 등기상 '인수' 표기를 고려할 때, 실제 배당 결과에 따라 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다.)

* 물건명세서 참고사항

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권 등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다. (작성일: 2026-01-24)

* 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 임차인 함종화의 주택임차권(을5)이 '인수'로 기재되어 있어, 배당 절차에서 임차보증금 111,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변으로 재래시장, 학교, 근린생활시설 등 생활 편의 시설이 혼재해 있어 지역 상권은 활성화되어 있는 편입니다. 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 재래시장, 병원, 은행, 관공서 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통

지하철 석남역(7호선, 인천2호선)이 근거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변 시설

'석남체육공원'이 인근에 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다. 현재 공원 재정비 및 지하 공영주차장 건설 등 지역 활성화 사업이 진행 중에 있습니다. 최근 검색 결과, 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 부각되지는 않으나, 과거 석남동 일대 공장 폐기물 소각장에서 화재가 발생한 사례가 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 위험: 현재 등기부상 '인수'로 기재된 임차인 함종화의 보증금 111,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 물건의 감정가(102,000,000원) 및 인근 실거래가(80,000,000원~105,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 임차 보증금 비율: 감정가 102,000,000원 대비 임차 보증금 111,000,000원으로, 감정가를 초과하는 임차 보증금으로 인해 배당 절차에서 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 인천 서구 석남동의 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 함종화의 보증금 111,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 입찰 전 임차인의 배당 여부 및 예상 배당률을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 석남동 지역은 도시재생 사업 및 교통망 확충(인천 2호선, 7호선 연장) 등 개발 호재가 있는 지역입니다.

* 석남체육공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 임차 보증금 인수 위험을 감안하더라도 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 102,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가를 살펴보면, 동일 건물(보성빌라, 477-9) 2층이 2025년 9월 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 유사 면적의 다세대주택들이 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었습니다.

하지만, 가장 중요한 고려사항은 임차인 함종화의 보증금 111,000,000원을 낙찰자가 인수할 수 있다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법원의 일반적인 판단이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 보수적으로 접근합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 가치는 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수 위험을 충분히 인지하고, 잠재적 추가 비용을 고려하여 보수적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.