나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77459 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제엘107호, 제엘108호로서,

-외벽 : 금속판넬붙임 마감 등
-내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어마감 등
-창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

제엘107호, 제엘108호는 공히 근린생활시설 "봉삼겹"으로 이용중임.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며 서측으로 완충녹지를 사이에 두고 노폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농서동 455, 455-1, 455-2 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1, 2는 동일한 상호의 점유자가 벽체 구분없이 일체로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보 상세 내용은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77459 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘107호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14 (농서동))

* 용도: 근린상가 (현황 '봉삼겹' 영업 중)

* 감정가: 1,916,000,000원

* 토지 면적: 52.38㎡ (약 15.85평)

* 건물 면적: 106.60㎡ (약 32.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (등기부상 확인)

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 남측, 동측, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 서측으로는 완충녹지를 사이에 두고 노폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 엘107호로, 엘108호와 함께 일체로 사용 중입니다. 건물 외벽은 금속판넬 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2022년 12월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1, 채권액 1,416,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 임의경매, 가압류 등)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김도윤)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,800,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권에 대한 분석입니다.

* 주변 상권: 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집되어 있어 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 영업 현황: 본건 1층 엘107호와 엘108호는 '봉삼겹'이라는 상호로 벽체 구분 없이 일체로 사용되며 영업 중입니다. 이는 안정적인 영업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 잠재 고객: 인근 지식산업센터 종사자 및 아파트 거주민을 대상으로 한 외식업(식당) 상권으로서의 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

해당 물건 주변의 생활 편의 정보를 제공합니다.

* 교육 시설: 서천고등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 녹지: 서측 완충녹지를 통해 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 일체 사용 중인 점포: 1층 엘107호와 엘108호가 동일 사업장으로 일체 사용되고 있어, 향후 명도 과정이나 원상복구 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 상가 경쟁 및 공실 가능성: 주변에 유사 업종 및 상가가 혼재되어 있어 경쟁이 있을 수 있으며, 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 용도 특성: 건물 전체가 지식산업센터 및 지원시설로 구성되어 있어, 상가 단독 운영 시 주변과의 조화 및 상권 변화를 지속적으로 관찰해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 농서동의 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 근린상가입니다.

* 입지: 지식산업센터와 아파트 단지가 밀집된 지역으로 상권 잠재력이 우수합니다.

* 영업: 현재 '봉삼겹'이라는 상호로 1, 2개 호실을 일체 사용하여 영업 중입니다.

* 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 임차인도 대항력이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 종합: 비교적 명확한 권리 관계와 안정적인 상권 기반을 바탕으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 주변 상권 변화 및 임차인과의 협의 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 핵심 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 입지: 용인시 기흥구의 산업 및 주거 복합 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이합니다.

* 현 운영 중인 점포: 현재 운영 중인 업종의 사업장을 인수하는 경우, 바로 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 주변 지역의 지속적인 개발 및 산업단지 확장으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 다음과 같은 과정을 거칩니다.

* 감정가: 1,916,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 1,457,291,201원 (을1 근저당 1,416,000,000원 포함)

* 예상 입찰가 산정 고려사항:

* 현재 임차인과의 재계약 조건 및 희망 임대료

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향

* 건물 유지 보수 비용 및 잠재적 리모델링 비용

* 지역 경제 성장률 및 상권 활성화 정도

* 종합적인 분석 결과, 본건은 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다. 감정가의 70%~80% 수준에서 수익률 및 시세 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 1,341,200,000원 ~ 1,532,800,000원

* (참고: 상기 예상 입찰가는 현 시점의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 재확인하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.