나이스옥션 법원경매 수원 2024타경51846 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 매화리 산23 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경51846 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 매화리 산23 대지 경매

• 사건번호: 2024타경51846
• 주소: 경기도 화성시 만세구 서신면 매화리 산23
• 용도: 대지

수원지방법원 경매12계 2024타경51846 | 소재지: 경기도 화성시 만세구 서신면 매화리 산23 | 감정가: 3,659,464,000원 | 최저가: 2,561,624,000원 | 용도: 대지

1. 수원지방법원 2024타경51846 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경51846 (1)

소재지: 경기도 화성시 서신면 매화리 100-8

용도: 대지

감정가: 3,659,464,000원

토지면적: 22,478.00㎡ (약 6,800.4 평)

토지지분: 22,478㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 7,8,12,13 지상 수목은 토지 가격에 포함하여 평가함.

3. 목록 1-6 및 8(매화리 100-15)은 개발행위 허가 득한 토지로 관련 행정관청 확인 요망.

4. 목록 9,10,11,14,15는 농지취득자격증명 제출 요망 (미제출 시 보증금 미반환).

5. 목록 12 지상 및 남서측 경계지점 부근에 연고미상의 분묘 다수 소재, 분묘기지권 성립 여부 불분명.

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경기도 화성시 서신면 소재 "서신면행정복지센터" 동측 근거리 위치. 주위는 농경지, 중소규모 공장, 농가주택, 자연림 혼재. 제반 주위환경 보통.

교통상황: 일부 토지(기호 6,8,9,10)를 이용하여 차량 출입 가능. 인근 버스정류장 소재. 교통사정 보통.

형태 및 이용상태: 일부 토지(기호 1-5)는 경사지를 평탄 조성한 건축허가지. 일부(기호 7)는 개발행위 제외지로 자연림 상태. 일부(기호 8)는 개발행위 허가지이나 자연림 상태.

인접 도로상태: 일부 토지(기호 1-5)는 세로에 접함. 일부(기호 7,8)는 맹지. 일부(기호 6,9,10,11)는 세로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 대부분 보전관리지역, 일부 계획관리지역. 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 성장관리권역. (상세 내용은 제공된 목록별 지정 현황 참조)

제시목록 외 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계 미상.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 서신면 매화리에 위치하며, "서신면행정복지센터"에서 동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 중소규모 공장, 농가주택, 자연림 등이 혼재되어 있어 다양한 토지 이용 형태를 관찰할 수 있습니다. 이는 지역의 전반적인 환경이 복합적인 특성을 지니고 있음을 시사합니다. 교통망은 일부 토지가 포장도로에 접해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. (cite:3, 11) 또한, 제부도와 궁평항이 인근에 위치하여 해양 관광 자원 접근성이 좋은 편입니다. (cite:11, 14)

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 성OOOOOOOOO입니다. 중복 병합 사건으로, 여러 권리가 복합적으로 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 주의사항에 명시된 '일괄매각' 조항은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 것이나, 본 건은 건물 면적이 0.00㎡이므로 토지만 매각 대상입니다.

'농지취득자격증명' 제출이 요구되는 필지가 있으며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점은 중요한 유의사항입니다. (cite:4)

또한, '분묘기지권' 성립 여부가 불분명한 다수의 분묘가 소재하고 있어, 향후 분묘 이장 등과 관련한 문제가 발생할 수 있습니다. (cite:5)

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 화성시 서신면 매화리 일대는 농경지와 자연림이 많아 전반적으로 농업 및 자연 친화적인 환경을 띠고 있습니다. (cite:3, 4) 동시에 중소규모 공장과 농가주택이 혼재되어 있어 지역 내 산업 활동과 주거 기능이 공존하는 모습을 보입니다. (cite:3) 이는 특정 상업 지구의 발달보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 점포나 근린 생활 시설의 수요가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 주변 개발 계획 및 산업단지와의 연관성을 고려할 때, 물류 및 산업 지원 관련 시설의 잠재적 가능성도 배제할 수 없습니다. (cite:8, 15)

1.5. 생활정보

가장 가까운 행정복지센터인 '서신면행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. (cite:3) 대중교통으로는 버스정류장이 있어 서신면 일대 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다. (cite:3) 주변 환경은 농경지와 자연림이 어우러져 있어 비교적 조용하고 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있으나, 도시 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. (cite:7)

1.6. 잠재적 리스크

중요한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다. (cite:4)

둘째, '분묘기지권' 성립 여부가 불분명한 다수의 분묘가 소재하고 있어, 분묘 관련 분쟁 및 이장 비용 발생 가능성이 있습니다. (cite:5)

셋째, 목록 1-6 및 8 토지의 경우 개발행위 허가와 관련된 사항을 반드시 관련 행정관청에 확인해야 합니다. (cite:3)

넷째, 일부 토지(기호 7, 8)는 맹지로서 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

다섯째, 화성시 서부 지역에는 과거부터 폐기물 처리 시설, 소각장 등 혐오시설 유치 관련 논란이 있었습니다. (cite:16, 17, 18, 20) 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 검색되지 않았으나, 해당 지역의 개발 방향 및 주민 민원 등을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면의 광활한 대지(약 6,800평)로, 현재는 대부분 자연림 또는 개발 행위가 이루어진 상태로 보입니다. 주변 환경은 농경지, 공장, 주택 등이 혼재하는 복합적인 특성을 지니며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리관계는 임의경매, 중복 병합 사건이라는 점과 농지취득자격증명 및 분묘기지권 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 분묘 문제는 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

지역적 특성상, 일부 토지는 개발행위 허가 사항 확인이 필수적이며, 맹지인 필지도 존재합니다.

전반적으로 토지 자체의 면적은 크나, 명확한 개발 방향 및 법적, 행정적 절차에 대한 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대규모 토지 확보: 약 6,800평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 가능성을 높이는 주요 요인입니다.

2. 개발 잠재력: 보전관리지역 및 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 허가 요건 충족 시 다양한 개발 사업(전원주택 단지, 소규모 산업 시설, 농업 관련 시설 등)이 가능할 수 있습니다. (cite:5)

3. 인근 관광 자원 접근성: 제부도, 궁평항 등 관광 명소가 인접해 있어, 관광 관련 시설 개발 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. (cite:11, 14)

4. 서해안 개발 축: 화성시는 지속적인 인구 증가와 함께 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (cite:15)

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계