나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56401 [3] 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층103호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""다원중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 혼재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)철근콘크리트지붕 13층 건 내 13층 1302호 外 로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 + 적벽돌 마감 + 강화유리 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1), 2)는 공장(지식산업센터)로 이용중이고, 기호 3), 4)는 벽체구분없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로, 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설(지원시설) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-115)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건의 현장조사시 본건 기호 3)(1층 103호), 기호 4(1층 102호)는 별개의 구분건물로 등재되어 있으나, 현장조사시 벽체 구분없이 일체로 이용중인 것으로 조사되었으나, 이는 일시적인 용도 및 상태로 판단되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3(103호),목록4(102호),목록5(104호),목록6(105호) 벽체 구분없이 일체로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 103호에 소재하고 있습니다.

용도는 지식산업센터로 등기되어 있으나, 현황 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 61.31㎡ (약 18.55평)이며, 토지 지분 또한 61.31㎡ (약 18.55평)입니다.

건물 면적은 149.40㎡ (약 45.20평)이며, 건물 지분은 149.4㎡ (약 45.17평)입니다.

1.3. 법적 정보

사건번호는 수원지방법원 2025타경56401 (3)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 사건은 중복병합사건 및 유동화 물건에 해당합니다.

1.4. 기타 기본사항

감정가는 2,946,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주의사항으로, 일괄 매각이며 목록 3(103호), 목록 4(102호), 목록 5(104호), 목록 6(105호)이 벽체 구분 없이 일체로 사용 중임이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건은 동측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 물건은 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속합니다.

또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다원중학교, 화성오산교육지원청문의)으로 지정되어 있습니다.

벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로도 지정되어 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 김미경: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-11-22. 대항력 없음.

* 임차인 오현근: 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2022-11-03. 대항력 없음.

3.1. 1. 임차인 김

김 임차인은 보증금 1,000만 원으로, 전입/사업일자는 2022년 11월 22일입니다. 대항력이 없어 경매 후 인수되지 않을 권리입니다.

3.1. 2. 임차인 오

오 임차인은 보증금 3000만 원 및 월차임 300만 원으로, 전입/사업일자는 2022년 11월 3일입니다. 대항력이 없어 경매 후 인수되지 않을 권리입니다.

금액이 미상인 임차인은 없으나, 임대관계 미상으로 조사되어 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 하나은행 근저당권(1,080,000,000원, 2022-02-23 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본상 을1 근저당권(하나은행)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

등기부상 근저당권 및 임의경매개시결정은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 명시된 권리 분석 내용 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태 및 업종

본건은 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

건물 전체는 철근콘크리트 구조로, 13층 건물 중 13층에 위치하며, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 적벽돌, 강화유리 마감 등으로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 소비층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

특히 동탄 2 신도시 내에 위치하여 개발 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 인근에는 '다원중학교'가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한 주변의 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 용도 및 내부 이용 상태

본건은 등기부상 개별 호수(103호)로 되어 있으나, 실제로는 인접 호수(102호, 104호, 105호)와 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 이는 추후 건축물 대장과의 불일치 문제나 이용 제한 등의 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

제공된 정보에 따르면 임대 관계가 불명확한 상태입니다.

정확한 임차인의 현황 및 계약 관계, 내부 이용 상태 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.

6.3. 복잡한 사건 정보 (중복병합, 유동화)

중복병합사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은, 사건의 복잡성과 관리상의 어려움을 시사합니다. 경매 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 현재 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 성업 중이거나 이용 가능한 상태입니다.

다만, 여러 개의 호실이 일체로 사용되고 있는 점, 임대 관계가 불명확한 점, 중복 병합 및 유동화 물건이라는 특수성 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 현황 및 내부 이용 상태에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2 신도시의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치합니다.

* 근린생활시설 및 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 현재 지식산업센터 용도 외 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능한 점은 투자 가치를 높입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,946,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰 여부, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 추가적인 인테리어 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 투자자의 적극적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

현재로서는 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.