나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10150 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217 104동 1층 401호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '제주관광대학교' 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 리얼징크지붕 104동 단층 내 1층 401호건으로서, (사용승인일자: 2023.12.13.) 외벽: 스타코마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 생활숙박시설임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형지로 생활숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4~5미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호①: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

데크, 다락 포함 평가임.
화로시설 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 217 104동 1층 401호에 소재한 부동산임의경매 건입니다.

사건번호는 제주지방법원 2026타경10150 (1)입니다.

건물의 용도는 숙박시설이며, 2023년 12월 13일에 사용승인이 되었습니다.

감정평가액은 351,000,000원입니다.

토지면적은 235.00㎡ (약 71.1평)이며, 건물면적은 66.55㎡ (약 20.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 경매의 채권자는 신OOOOOOO (신제주새마을금고)입니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 본건이 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '제주관광대학교' 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지 형상은 인접 도로 대비 등고 평탄한 자루형지로, 현재 생활숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태는 서측으로 폭 약 4~5미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 신제주새마을금고의 근저당권(채권최고액 195,000,000원)입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 379,382,949원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 소유권이전청구권가등기 등이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이강우)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025년 5월 21일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦고, 확정일자가 없으므로 대항력이 인정되지 않습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 애월읍 광령리 지역은 전, 과수원, 단독주택이 혼재된 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. '제주관광대학교'가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다. 대중교통 노선이 소재하나, 주요 편의시설이나 상업 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 생활숙박시설로서의 입지적 잠재력은 있으나, 주변이 개발된 상업지구와는 거리가 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 기본 위생 설비, 급배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량으로 접근 가능하며, 인근 지방도 및 버스 노선이 있어 기본적인 교통 여건은 확보되어 있습니다.

주변은 단독주택 및 농경지가 분포하여 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

가까운 시내권 또는 주요 관광지까지의 이동은 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 위험 요소는 등기부등본 상 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기(갑7, 권리자: 강민수, 접수일자: 2025.04.09)입니다. 이 가등기의 말소 여부 및 본등기 이행 가능성에 따라 낙찰 후 소유권 분쟁이 발생할 수 있으므로, 법률 전문가를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정평가 당시 현장 방문이 불가능하여 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 공부에 의존하여 평가되었으므로, 실제 물건의 상태가 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획 상 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 관련 규제 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

매각 대상에서 제외되는 화로시설(지상 벽돌조)은 낙찰자가 별도로 처리해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍에 위치한 신축급 생활숙박시설로, 기본적인 건축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부등본에 기재된 소유권이전청구권가등기(갑7)는 낙찰 후 소유권에 대한 심각한 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 물건 상태에 대한 불확실성이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 해당 물건의 입찰을 고려하신다면, 가등기의 법적 효력과 그로 인한 위험성을 최우선으로 면밀히 검토하셔야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 애월읍은 관광 및 주거지로 잠재력이 높은 지역입니다.

본 물건은 2023년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계 정리가 비교적 용이한 편입니다 (단, 가등기 제외).

최근 경매 개시 결정이 이루어져 향후 가격 조정 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 351,000,000원이나, 등기부채권 총액이 379,382,949원으로 감정가를 초과하고 있습니다.

가장 큰 변수는 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기(갑7)입니다. 이 가등기의 법적 효력과 본등기 가능성 여부에 따라 본 물건의 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 가등기의 법적 문제에 대한 명확한 해소 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다.

입찰을 고려하시는 분께서는 반드시 가등기의 상세 내용을 법률 전문가와 상담하시어 인수 여부, 말소 가능성, 예상되는 법적 분쟁 등을 철저히 파악하신 후, 위험 프리미엄을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.