나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50130 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2042-2 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "엑스포힐스테이트1단지아파트" 동측 인근에 위치한 제1층 제105호 [일련번호 가)], 제1층 제106호 [일련번호 나)]로서 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재한 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 제105호 [일련번호 가)], 제106호 [일련번호 나)]로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 도배벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시유리 등임.

이용상태

일련번호 가) 105호 소매점(음식점,)로 이용중임. 일련번호 나) 106호 소매점(주점 및 음식점)로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 상업용지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50130 (1)

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2042-2, 1층105호

용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 음식점)

감정가: 538,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 48.57㎡ (약 14.69평)

건물면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

총괄표제부상 연면적: 2047.02㎡ (약 619.23평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 105호

사용승인일: 2017년 08월 14일

1.3. 주요 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 48.574㎡

건물지분: 76.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 덕충동에 소재한 "엑스포힐스테이트1단지아파트" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상가, 근린생활시설이 혼재된 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건은 서측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 건물 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제1층 105호이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 도배벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 유리 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업자 등록일): 2017년 12월 04일

* 대항력: 있음

3.2. 권리 분석 의견

임차인 정 씨는 2017년 12월 04일에 전입(사업자 등록)하였으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 이에 따라 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 시 이를 고려해야 합니다. (제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인해 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다.)

3.3. 특이사항

본건 105호는 인접한 104호(엑스포정육점)와 경계벽 일부를 제거하여 연결 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건 제1층 105호는 현재 소매점(음식점)으로 이용 중입니다. 인접한 106호는 주점 및 음식점으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 덕충동 일대는 아파트 단지와 함께 상가들이 밀집된 지역입니다. 특히 여수 엑스포 공원, 스카이타워, 아쿠아플라넷 등 주요 관광 시설이 인근에 위치하여 관광객 유동 인구가 상당합니다. 이로 인해 외식업, 소매업 등 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.3. 주변 주요 시설

* 여수 엑스포 공원, 스카이타워 전망대, 아쿠아플라넷 여수 등 대규모 관광 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

* 다수의 식당, 카페, 편의점 등 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 엑스포 공원 주변은 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있으나, 일부 시설의 노후화 및 관리 미흡에 대한 보도도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

여수 엑스포 지구를 중심으로 다양한 문화, 여가, 쇼핑 시설이 밀집되어 있습니다. 가족 단위 방문객을 위한 체험형 전시관, 공연 시설 등이 있으며, 주변에 공원 및 해안 산책로도 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 및 주차

인근에 대규모 아파트 단지(엑스포힐스테이트1단지아파트)가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다. 다만, 상가지대 특성상 주차 문제는 방문객 및 종사자 모두에게 고려될 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인 정 씨가 존재하며 보증금 10,000,000원 인수가 예상됩니다. 임차인과의 명도 협상이 중요할 수 있습니다.

6.2. 내부 연결 부분

105호와 104호(엑스포정육점) 간 경계벽 일부가 제거되어 연결된 상태이므로, 추후 원상복구 또는 명도 시 임차인 및 인접 점포와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 이슈

인근 여수 엑스포 공원의 일부 시설 노후화 및 잡초 관리 미흡에 대한 언론 보도가 있었습니다. 이는 지역 전반의 미관이나 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 덕충동, 즉 여수 엑스포 지구 인근에 위치한 근린상가 점포입니다. 우수한 관광지 접근성과 함께 아파트 단지 배후 수요를 동시에 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 현재 음식점 및 주점 등으로 이용되고 있어 실제 영업 활동이 가능한 점포입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 일부 연결된 점포 구조는 명도 및 인수 시 추가적인 고려가 필요합니다. 주변 관광 상권의 활성화 가능성이 높으나, 엑스포 공원 시설 관리 상태 등은 향후 지역 개발 및 상권 동향에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 여수 엑스포 관광 지구 인접으로 인한 풍부한 유동 인구 및 잠재 고객 확보 가능성.

* 아파트 단지 인근으로 주거 수요 기반 확보.

* 현재 상가로 이용 중이며, 음식점 등 영업 활동 용이.

* 주변 관광 인프라(아쿠아플라넷, 스카이타워 등)와 연계한 사업 모델 구상 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 538,000,000원입니다. 물건의 권리 관계, 임차인 인수 여부, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 이를 제외한 예상 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.