나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50104 [1] 전라남도 광양시 광영동 317-5 성심빌라연립주택 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지 밎 상가 등에 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호로 외벽: 벽돌치장 내벽: 벽지바름 및 타일붙임등 창호: 샷시 창호

이용상태

연립주택으로 이용중임

설비내역

기본적인 급배수설비 및 바닥난방 설비 등을 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사 연립주택건부지임.

인접 도로상태등

대상 북동측으로 왕복2차선 포장 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

광영동 317-5 :도시지역, 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(2015-09-24), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 순천지원 2026타경50104 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 광영동 317-5, 성심빌라연립주택 1층101호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 105.53㎡ (약 31.92평)

* 건물면적: 132.45㎡ (약 40.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 광영동 가야초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 상가 등이 소재하는 주거 밀집지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 벽돌치장, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 완경사지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 8월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 모든 권리가 말소될 예정임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

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* 본건은 광영동 주거지역 내에 위치하며, 인근에 가야초등학교 등 교육시설과 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 지역 내 상권 및 광양시 전반의 상권 이용에 무리가 없습니다.

* 인근 아파트 단지 및 기존 연립주택 단지들의 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

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* 교육시설: 가야초등학교, 광영초중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 감정평가액과 주변 시세 비교 시, 본건의 감정평가액이 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 경쟁이 치열해질 가능성이 있음을 시사합니다.

* 건물이 1991년에 사용 승인되어 노후도가 있을 수 있으므로, 건물 상태 및 유지보수 필요 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 상 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있으나, 관련 규제 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

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본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 성심빌라연립주택 1층 101호로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖춘 연립주택입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액과 주변 실거래가 간의 큰 차이가 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다. 건물 노후도 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 낮은 감정가 대비 넓은 면적: 건물면적 132.45㎡(약 40평)으로, 감정가 9500만원 대비 면적이 넓은 편입니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 양호한 입지: 주거지역 내 위치하며 초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 주변 연립주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 면적 대비 실거래가가 감정가를 상회하는 것으로 나타났습니다. 인근 유사 면적 물건의 평균 실거래가와 본건의 토지 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여, 현재 시세 수준에서 합리적인 수익을 확보할 수 있는 예상 입찰가를 120,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 126% 수준이며, 향후 시세 상승 잠재력을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.