나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30323 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1054 풍암지구신암마을새한센시빌아파트 106동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '풍암중학교' 남서측 인근에 위치하는 '풍암지구신암마을 새한센시빌아파트' 제106동 제704호(전유면적: 82.6212㎡)로서, 주위는 학교, 각종 중소규모의 아파트단지, 임야 등이 혼재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 제20층 중 제7층 일부(제106동 제704호) 로서, 2001년 02월 12일 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남향의 계단식 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내에 위치한 유사 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 남측 및 남서측으로 왕복2차선, 북동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접하고, 북동측 인접도로를 통해 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(2025-11-10)(풍암 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-10)(풍암초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-11-10)(풍암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 본 평가는 귀 제시목록상 '노정애' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 광주지방법원 2026타경30323 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1054 풍암지구신암마을새한센시빌아파트 106동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지 면적: 45.44㎡ (약 13.74평)

토지 지분: 45.4415㎡ (약 13.74평)

건물 면적: 82.62㎡ (약 25.00평)

건물 지분: 82.6212㎡ (약 25.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 굿리치

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치하며, '풍암중학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 학교, 각종 중소규모 아파트 단지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 아파트 지대입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

단지의 남측 및 남서측으로는 왕복 2차선, 북동측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 진출입이 편리합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 상대보호구역(풍암중학교, 풍암초등학교), 절대보호구역(풍암중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권은 주식회사 새한건설에서 노정애에게 이전되었습니다.

을구에는 주식회사 리치앤코의 근저당권들이 다수 설정되었으나, 모두 말소된 상태입니다.

말소기준권리는 2022년 8월 24일에 접수된 주식회사 리치앤코의 근저당권(을5)으로 확인됩니다.

본건 경매 개시 결정 채권자인 굿리치의 임의경매(갑3) 또한 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

따라서, 본 건은 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 총액이 0원이며, 이해관계인 부재로 임대 관계는 미상인 것으로 파악되었습니다. 금액이 미상인 점은 주의가 필요하나, 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 풍암동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

학교, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이 직접적으로 밀집해 있지는 않으나, 풍암 생활권 내에서 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

아파트 명칭은 '새한센시빌'이며, 2001년 2월 12일에 사용 승인되었습니다.

단지는 총 7개 동, 631세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

지상 주차 3대, 지하 주차 18대 (총 419대)를 포함한 총 419대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

최고 20층, 최저 1층으로 이루어진 아파트 단지 내에서 본건은 7층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'에 대한 상세 내용이 제공되지 않아, 해당 권리가 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 파악된 점도 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 점유와 관련된 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오 시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 서구 풍암동에 위치한 새한센시빌아파트 106동 704호는 안정적인 주거 환경과 양호한 생활 편의성을 갖춘 아파트입니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리되었으며, 임차인 인수 부담도 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 보입니다.

다만, '지상권' 관련 미소멸 권리 가능성에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 이러한 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적 또는 투자 목적으로 접근하기에 무난한 물건입니다.

특히, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 말소되지 않는 부담이 없어 명도 절차를 간소화할 수 있다는 장점이 있습니다.

아파트로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 입지이며, 최근 거래 사례를 통해 시세 파악이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 7일, 11층 거래: 29,000만원 (평당 약 1,160,000원)

2026년 6월 13일, 6층 거래: 27,400만원 (평당 약 1,096,000원)

2026년 6월 10일, 14층 거래: 32,000만원 (평당 약 1,280,000원)

해당 물건은 전용면적 82.62㎡ (약 25.0평)이며, 7층에 위치합니다.

감정가는 292,000,000원입니다.

최근 거래가 평균가는 약 29,466만원이며, 평당 평균가는 약 1,145,333원입니다.

최저층(6층) 거래가 27,400만원, 최고층(14층) 거래가 32,000만원인 점을 감안할 때, 7층 물건의 가치는 중간 수준으로 평가됩니다.

잠재적 리스크(지상권 확인 필요)와 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원으로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.