나이스옥션 법원경매 광주 2026타경726 [1] 광주광역시 동구 월남동 638 월남호반베르디움2차 212동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 동구 월남동 소재 "주남마을" 남서측 인근에 위치한 '월남호반베르디움2차' 제212동 제9층 제901호로, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 9층 901호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 가장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(접합), 소로2류(접합), 소로3류(저합), 도시개발구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 광주지방법원 2026타경726 (1)

소재지: 광주광역시 동구 월남동 638 월남호반베르디움2차 212동 9층901호

용도: 아파트

감정평가액: 220,000,000원

토지면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

토지 지분: 40.8962㎡ (약 12.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9816㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 월남동 소재 "주남마을" 남서측 인근에 위치한 '월남호반베르디움2차' 아파트 단지 내 212동 9층 901호입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 등 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

단지 동측으로의 차량 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 소로2류, 소로3류 도로에 접하고 있어 도시개발구역 내 입지를 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 등기부등본상 다음과 같은 권리 내역을 확인하였습니다.

소유권 변동:

* 2016년 5월 27일: 주식회사리젠시빌주택으로부터 소유권 보존 등기 (갑1)

* 2016년 6월 30일: 최성민에게 소유권 이전 (갑2)

* 2021년 8월 20일: 정성순에게 소유권 이전 (매매) (갑4)

담보물권 및 경매개시결정:

* 2016년 8월 20일: 국민은행 근저당권 설정 (188,100,000원), 해당 권리가 말소기준권리이며, 이후 근저당권은 말소되었습니다. (을3, 말소)

* 2026년 1월 29일: 국민은행 임의경매개시결정 (170,005,434원), 해당 경매개시결정 등기 또한 말소되었습니다. (갑5, 말소)

등기부채권 총액: 188,100,000원 (말소기준권리인 근저당권 채권액 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 명도 대상 임차인 유무 및 권리관계는 명확하지 않으므로, 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어진 주거지역입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

주변 하천을 따라 잘 조성된 산책로가 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있다는 평이 있습니다.

입지상 직접적인 혐오시설이나 악영향을 주는 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광주광역시 전체적인 개발 계획 중 생활쓰레기 소각시설 후보지 선정 등 지역 개발 이슈가 있는 점은 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 월남2차 호반베르디움

주소: 광주광역시 동구 월남동 638

준공일: 2016년 5월 10일 (2026년 현재 10년차 아파트)

총 세대수: 784세대

동수: 12개동

건물 최고층: 20층

주차: 총 191대 주차 가능 (지상 3대, 지하 22대 - 제공된 정보 합계 기준)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

주변 학군: 지한초, 전남대학교사범대학부설중, 전남대학교사범대학부설고등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 유동화 전문 회사 등으로 이전된 NPL(부실채권) 관련 건일 수 있습니다. 이로 인해 일반 경매 물건보다 다소 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인의 점유 및 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 최근 거래가와의 편차: 감정가(220,000,000원)와 유사 면적의 최근 실거래가(217,000,000원 ~ 220,000,000원)가 유사하거나 약간 낮은 수준을 보이고 있습니다. 따라서 시세 대비 낙찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 동구 월남동에 위치한 월남호반베르디움2차 아파트 경매 물건입니다. 2016년에 준공된 비교적 신축에 속하며, 784세대 규모의 단지 내 9층 아파트로, 전용면적 59.98㎡ (약 18.15평)에 해당합니다.

주거 환경이 양호하고 단지 내 및 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 임대 관계가 미상이고 유동화 물건이라는 점에서 명도 및 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 수준의 입찰가 산정이 중요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 주거 편의성이 높습니다.

* 양호한 주거 환경: 쾌적한 자연환경(산책로, 하천 인접)과 잘 갖춰진 단지 내 편의시설이 강점입니다.

* 안정적인 지역 수요: 동구 월남동은 전통적인 주거 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 비교적 명확: 말소기준권리 이하의 권리가 모두 말소되어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 면적(약 59.98㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월에 217,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

최대 호가 혹은 더 넓은 면적의 거래(280,000,000원)는 본 물건과 직접 비교하기에는 차이가 있습니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가 및 최근 시세를 기준으로 산정합니다.

따라서, 시세 하방 경직성을 고려하고 명도 및 부대 비용을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준, 즉 198,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사를 통한 추가적인 정보 확인 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.