나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30310 [1] 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재"광주송정역"남서측 인근에 위치한 중앙센트럴시티 제5층 제505호로서, 주변은 아파트 및 단독주택, 근린상가, 숙박시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 지하철역, 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 5층 505호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 도배벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30310 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 5층505호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정평가액

156,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

* 건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

전OO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정역" 남서측 인근에 위치한 중앙센트럴시티 제5층 제505호로서, 주변은 아파트 및 단독주택, 근린상가, 숙박시설 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 지하철역, 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 5층 505호로서, 외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트마감, 내벽 : 도배벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

2.4. 토지및인접도로상태

* 토지형상및이용상태: 부정형 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지임.

* 인접도로상태: 동측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 주요권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기(2025.12.12. 등기)가 있음. 이는 매수인에게 인수되며, 임대차보증금 120,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 갑5 가압류 (김상두, 2024-07-16)

* 등기부채권 총액: 579,346,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 전

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-26

* 확정일자: 2024-04-17

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석종합

본건에는 대항력 있는 임차인 전 이 있으며, 임대차보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 존재함. 이는 권리분석의 가장 큰 고려사항임.

4. 상권분석

4.1. 주변환경

광주송정역 인근으로 아파트, 단독주택, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재된 지역임. 역세권이라는 점이 주요 특징임.

4.2. 교통및편의시설

지하철역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

4.3. 혐오시설여부

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 preliminary search에서 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 가능함.

5.2. 주변이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중인 건물이며, 주거 및 업무 복합 지역임.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인보증금인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 예상보다 증가할 수 있음.

6.2. 오피스텔관련규제

오피스텔은 취득세 등 관련 세금 계산 시 주택 수에 포함될 수 있으므로, 다주택자 여부에 따른 세금 부담을 고려해야 함.

7. 종합의견

7.1. 물건특성

본건은 광주송정역 역세권에 위치한 오피스텔로서 교통이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 양호함.

7.2. 투자판단

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 상당하므로, 명확한 권리관계 확인과 인수 금액 산정을 통한 신중한 접근이 요구됨. 시장 가격 대비 인수가격이 매력적인지 면밀히 검토해야 함.

8. 투자포인트

8.1. 역세권입지

KTX, SRT 등 광역 교통망 접근성이 뛰어난 광주송정역 역세권에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

8.2. 개발가능성

광주송정역 주변 지역의 개발 계획 등을 파악하여 추가적인 시세 상승 요인을 확인할 필요가 있음.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(중앙센트럴시티) 내 59.3043㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 3월 25일에 95,000,000원에 직거래된 사례가 있음. 감정가는 156,000,000원임.

9.2. 예상입찰가산정

대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점은 해당 물건의 가치에 큰 영향을 미치는 요인임. 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 부담해야 할 총 비용은 입찰가에 인수되는 보증금 잔액이 더해짐.

감정가 156,000,000원을 비어있는 상태의 적정 가치로 가정하고, 인수 보증금 120,000,000원을 고려할 때, 최대 입찰가는 156,000,000원에서 120,000,000원을 제외한 36,000,000원으로 산정될 수 있으나, 이는 시장 현실을 반영하지 못할 수 있음.

최근 실거래가 95,000,000원은 본 건의 실제 시장 가치에 대한 중요한 지표로 고려됨. 임차인 보증금 인수 위험을 고려하면, 본건의 실질 가치는 거래 사례가와 인수될 보증금의 합계액에 의해 결정될 것임.

임차인의 보증금이 경매 대금으로 상당 부분 변제될 가능성과 시장 수요를 감안하여, 보수적으로 접근하되 경쟁 가능성을 고려한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됨.

9.3. 최종예상입찰가

100,000,000원

9.4. 주의사항

상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 임차인 보증금 배당 결과에 따라 변동될 수 있음. 본 물건은 임차인 보증금 인수 위험이 크므로, 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.