나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30258 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-129 한양에드가 1차 7층705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트첨단점 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제7층 제705호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등, 창호 : 샤시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 15m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

도시형생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 부동산 기본 정보

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-129 한양에드가 1차 7층 705호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 53,000,000원

* 대지권 면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

* 건물 전용 면적: 26.36㎡ (약 7.98평)

2.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제7층 제705호

* 외벽: 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅 등

* 내벽: 벽지마감, 타일마감 등

* 창호: 샤시창

* 토지 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 15m의 아스팔트포장도로에 접함

2.3. 경매 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30258 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO (임차인 이다은)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 롯데마트첨단점 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대임.

3.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통시 됨.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 윤진종합건설주식회사 (2013.07.12.)

* 소유권 이전: 김연기 (2015.09.07.)

* 주택 임차권: 이다은 (2025.04.10. 등기, 보증금 63,000,000원, 전입/확정일자 2020.09.28.) - 인수되는 권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.03.21. 등기, 60,000,000원) - 말소됨

* 강제 경매: 이다은 (2026.01.28. 등기, 63,000,000원) - 말소됨 (본 경매 사건으로 인한 개시 결정)

* 총 등기부 채권액: 123,000,000원 (가압류 60,000,000원 + 임차권 63,000,000원)

4.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이 (이다은)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.09.28.

* 확정일자: 2020.09.28.

* 대항력: 있음

4.3. 인수되는 권리

* 본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 임차인 이 의 주택 임차권(보증금 63,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 다만, 임차인이 2026.08.05. 제출한 임차권등기 말소확약서에 따르면, 낙찰자가 소유권을 취득하고 임차보증금 배당 등 권리관계가 정리되는 것을 전제로 말소 절차에 협조하겠다는 의사를 밝혔습니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우, 인수 부담이 해소될 수 있음을 시사합니다.

* 만약 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 쌍암동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 롯데마트첨단점이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 인근 시설

* 인근에 롯데마트첨단점을 비롯한 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 롯데마트첨단점, 다수의 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주거 환경

* 도시형생활주택으로 구성된 단지로, 공동주택으로서의 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 63,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가(53,000,000원)보다 임차인의 보증금이 높아, 경매 낙찰가율에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 임차인의 말소확약서가 제출되었으나, 배당 상황에 따라 잔액 인수 위험이 존재합니다.

7.2. 물건 종류 관련 리스크

* 도시형생활주택의 경우, 일반 아파트나 오피스텔과 비교하여 환금성이나 선호도 측면에서 다소 차이가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 상업 및 주거 혼재 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 임차인의 말소확약서 제출로 인수 부담이 완화될 가능성이 있으나, 배당 절차에서의 보증금 회수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 롯데마트첨단점 인근으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 투자 수요를 겨냥할 수 있습니다.

* 임차인 협조: 임차인의 말소확약서 제출로 인해 원만한 명도 및 권리 소멸 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 실제 시장 가치는 감정평가액보다 다소 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인의 보증금(63,000,000원)이 인수될 가능성을 고려할 때, 최소한 임차인의 보증금을 회수할 수 있는 수준 이상의 입찰가를 고려해야 합니다.

본 물건의 전용 면적(약 8평)과 주변 지역의 시세를 고려했을 때, 현재 감정가(53,000,000원)는 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 임차인의 보증금 63,000,000원을 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로, 경매 절차 비용 및 일반적인 시장 상황을 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 배당 내역, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 거래가 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

임차인 보증금 인수금액이 발생할 경우, 이는 예상 입찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰 전 반드시 보증금 인수 여부 및 인수 금액을 정확히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.