나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30318 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 202동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수문초등학교" 남서측 인근에 위치한 "신창2차부영아파트 제202동 제3층 제301호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 연립주택임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 유사 사다리 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30318 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1270 신창2차부영아파트 202동 3층301호

용도: 아파트 (연립주택으로 기재되었으나, 건물 구조상 아파트임)

감정가: 252,000,000원

토지면적: 45.90㎡ (약 13.87평)

토지지분: 45.9㎡

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7886㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "수문초등학교" 남서측 인근에 위치한 "신창2차부영아파트 제202동 제3층 제301호"입니다.

주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 한국주택금융공사가 신청하였습니다.

집합건물 등기부 요약상 다수의 근저당, 압류, 가압류 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 11월 21일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(을1)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-01-18

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인 서정래 씨는 전입일자(2017-01-18) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 재확인하는 것이 필수적입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

광주광역시 광산구 신창동 신창2차부영아파트는 2000년대 초반에 입주한 아파트 단지로, 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 84㎡)의 아파트 매매 시세는 대략 1억 8천만원에서 2억 2천만원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건의 감정가는 2억 5천2백만원으로, 최근 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

주변 지역의 임대 시세 또한 파악하여 투자 수익률을 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 수문초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상가 및 편의시설이 분포하여 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 발생시킬 수 있는 주요 리스크입니다. 반드시 명도 관련 법률 전문가와 상담 후 입찰을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 높은 감정가와 대항력 있는 임차인이라는 두 가지 주요 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인과 명도 계획 수립 없이는 투자에 신중을 기해야 합니다.

감정가보다 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 교통, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 대중교통 편리성: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세에 근접하거나 그 이하로 낙찰받을 경우 가격 메리트가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원이나, 주변 아파트 시세는 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 파악됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인이라는 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 시장 시세 및 리스크 프리미엄을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

신중한 검토 끝에, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이를 권고합니다.

단, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 결과 및 명도 가능성, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

특히, 임차인과의 협상 가능성 및 명도 비용 발생 여부를 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.