나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30316 [1] 광주광역시 서구 내방동 848 화정센트럴파크 110동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 서구 내방동 소재 '광주서초등학교' 서측 인근에 위치하는 화정센트럴파트 제110동 제5층 제505호로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 가 : 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층/20층 중 제5층 제505호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 및 상가부지임.

인접 도로상태등

단지 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)주거환경개선지구(주거환경개선사업완료(21.2.19.))<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : --

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30316 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 내방동 848 화정센트럴파크 110동 5층 505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 32.39㎡ (약 9.79평)

* 토지지분: 2.49㎡ (약 0.75평)

* 건물면적: 59.19㎡ (약 17.90평) (전용면적 기준. 공급면적은 약 79.70㎡, 약 24평형에 해당합니다.)

* 건물지분: 4.55㎡ (약 1.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 서구 내방동에 위치한 화정센트럴파크 아파트 단지 내 제110동 제5층 제505호입니다. 단지는 '광주서초등학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상가 혼용 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트벽식구조의 경사지붕을 갖춘 지하 1층, 지상 20층 건물 중 제5층 제505호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창으로 시공되었습니다.

* 이용상태: 해당 물건은 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재경보, 화재탐지, 소화전, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 부정형의 완경사지로, 아파트 및 상가 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 단지로 진입할 수 있는 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 도로, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 주거환경개선지구(주거환경개선사업 완료, 21.2.19.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 1월 28일자 신한카드에 의한 강제경매 개시결정 등기(갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 2월 2일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 권리 관계에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 2002년 11월 20일: 소유권보존 (갑1)

* 2008년 2월 15일: 소유권이전 (갑2)

* 2025년 2월 11일: 2번 김동선 지분 전부 이전 (상속) (갑3)

* 2026년 1월 28일: 3번 김은선 지분 강제경매 (신한카드, 13,100,152원) - 말소기준권리 (갑4)

* 등기부채권 총액: 0원 (이는 경매개시결정 등기부채권총액을 의미하는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

* 단지 주변은 아파트와 근린생활시설이 함께 있는 주거 및 상업 혼용지역으로 형성되어 있습니다.

* 정문과 후문에 각각 단지 내 상가가 있으며, 정문 상가에는 식당, 부동산, 미용실, 학원 등이 입점해 있고 후문 상가에는 세탁소와 식당이 있습니다.

* 주변에 대중교통 이용이 편리한 버스정류장이 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 인근에 '광주서초등학교'가 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 단지 내 진입도로가 잘 정비되어 있습니다.

* 주거환경개선지구로 지정되었던 지역으로, 주변 주거 환경이 지속적으로 개선되고 있는 지역입니다.

* 단지 내에는 어린이놀이터 및 체육 시설, 어린이집, 작은 도서관 등 주민 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로 공동 소유자들과의 관계 및 향후 재산권 행사 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공유자우선매수권이 존재하며, 이는 최고가 매수신고인이 낙찰받더라도 공유자가 우선매수권을 행사하여 해당 부동산을 낙찰받을 수 있는 권리입니다. 본 건은 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있으나, 여전히 낙찰 가능성에 영향을 미치는 주요 리스크입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 내방동에 위치한 화정센트럴파크 아파트의 지분 매각 건입니다. 입지적으로는 학교와 편의시설, 대중교통 접근성이 양호한 편이며, 아파트 단지 내에서도 비교적 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 물건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분매각'이라는 점과 '공유자우선매수권'의 존재입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시 서구 내방동의 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 아파트의 전용면적 59.19㎡ (약 17.9평)으로, 소형 평형에 해당하며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 주거환경개선사업이 완료되어 지역 환경 개선이 이루어졌습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다. 제공된 정보와 일반적인 아파트 시장 상황을 고려할 때, 59.19㎡ (전용면적) 기준의 아파트 시세는 약 1억 1천만원에서 2억원 이상으로 형성될 수 있습니다 (공급면적 79㎡ 기준, 24평형). 그러나 본 건은 지분 매각이며 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인 등의 리스크가 존재하므로, 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 지분율, 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 본 건의 경우, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 감안하여 110,000,000원에서 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.