나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30210 [1] 광주광역시 북구 문흥동 995-1 102동 13층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 문흥동 소재 "문산초등학교" 남서측 에 위치하며 주위는 아파트단지 및 상가, 교육시설 등으로 구성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 ~ 지상 15층 건물 내, 제13층 제1401호 로서 외벽:몰탈 위 페인트 칠 등 마감. 내벽:벽지 및 인테리어 등 마감. 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 도시가스 난방시설, 화재탐지시설, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구( 사업완료지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30210 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 995-1 102동 13층1401호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

토지지분: 42.6414㎡ (약 12.90평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

광주광역시 북구 문흥동에 위치하며, 남서측으로 "문산초등학교"가 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 그리고 교육 시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다 [cite: context]. 본 물건은 "해광한신무지개" 아파트 단지 내에 속합니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 주변 도로망을 통해 시내외로의 이동이 가능한 교통 상황을 갖추고 있습니다 [cite: context].

토지 형상 및 이용상태:

토지는 사다리형의 평탄한 지세로서, 아파트 및 근린생활시설의 부지로 이용되고 있습니다 [cite: context].

인접 도로상태:

단지 서측으로는 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다 [cite: context].

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로에 접합하고, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 택지개발지구(사업완료지구)에 해당합니다 [cite: context].

3. 권리분석

등기부 현황:

* 갑1: 1994-05-27 공유자전원의지분전부이전 (문태식)

* 갑6: 2025-02-13 소유권이전 (문기천, 협의분할에 의한 상속)

* 을12: 2025-08-21 근저당권 (주식회사엘앤비파이낸셜대부, 금180,000,000원, 말소기준권리)

* 을14: 2025-08-21 전세권설정 (주식회사엘앤비파이낸셜대부, 금5,000,000원, 말소)

* 을12-1: 2025-08-29 12번근저당권부채권질권설정 (시그니처파이낸셜대부주식회사, 금180,000,000원, 말소)

* 갑7: 2026-01-29 임의경매 (주식회사엘앤비파이낸셜대부, 120,000,000원, 말소, 사건번호: 2026타경30210)

* 갑8: 2026-03-18 가압류 (하나캐피탈, 금16,722,836원, 말소, 사건번호: 2026카단51416)

말소기준권리:

을12 근저당권 (2025-08-21) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다 [cite: context]. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 정확한 보증금 및 차임 등 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액:

총 201,722,836원입니다 [cite: context].

4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 문흥동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 상가, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다 [cite: context]. 지역 내 상가들이 산재해 있어 기본적인 소비 수요를 충족시키는 로컬 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다. 인근에 초등학교가 있어 교육 관련 시설 및 유동인구의 존재 가능성도 있습니다 [cite: context].

5. 생활정보

단지 정보:

본건은 '해광한신무지개' 아파트 단지 내에 위치하며, 1994년에 준공되어 약 30년 이상 경과된 아파트입니다. 총 2개동에 330세대가 거주하고 있으며, 최고 15층 규모입니다.

편의시설:

단지 인근에 "문산초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다 [cite: context]. 주변에 형성된 상가들을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통:

차량으로의 접근성이 좋고, 시내외로 연결되는 도로망이 잘 갖추어져 있어 기본적인 교통 편의성을 제공합니다 [cite: context].

6. 잠재적 리스크

미상 임대관계:

가장 큰 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 보증금, 차임, 대항력 유무 등을 정확히 파악하지 않으면 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 신중한 확인이 필요합니다 [cite: context].

건물 노후화:

1994년식 아파트로, 건축 후 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

높은 채권 총액:

등기부채권 총액이 감정가보다 높은 점은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역을 대상으로 혐오시설(소각장, 매립지 등) 존재 여부를 검색한 결과, 해당 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주 지역 전반적으로 혐오시설을 문화시설로 전환하려는 움직임이 있으나, 본건 인근에 이러한 시설이 있다는 직접적인 증거는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있으며, 초등학교와 상권이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. '해광한신무지개' 아파트 단지는 오랜 역사를 가지고 있으며, 기본적인 주거 환경을 제공합니다. 그러나 임대 관계 미확인이라는 잠재적 리스크가 존재하며, 건물 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 높은 채권 총액은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구의 성숙된 주거 지역 내 위치.

* 문산초등학교 등 교육 시설과의 근접성.

* 단지 인근 상업 시설을 통한 생활 편의성.

* 안정적인 주거 환경을 기반으로 한 투자 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 175,000,000원을 참고하여 입찰가를 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 물건의 실제 상태, 그리고 본건의 잠재적 리스크(특히 미확인 임대차 관계)에 대한 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 해당 물건에 대한 현장 조사 및 심층적인 권리 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.