나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경24 [1] 전북특별자치도 정읍시 고부면 덕안리 2-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 고부면 만수리 소재 "상만마을" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 축사시설 등이 주를 이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 국도 및 지방도와의 연계성과 대중교통과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

■ 기호 1)은 부정형의 토지로서, 조사일 현재 창고용지로 이용중입니다. ■ 기호 3, 6)은 사다리형 및 부정형의 토지로서, 기호 1)의 부속토지 등으로 이용중입니다. ■ 기호 4)는 부정형의 토지로서, 조사일 현재 농경지 및 일부 양어장 등으로 이용중입니다. ■ 기호 5)는 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 토지임야 상태입니다.

인접 도로상태

남측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1, 6)은 계획관리지역 가축사육제한구역(2026-02-09)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, ■ 기호 3, 5)는 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2026-02-09) (상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도29호)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, ■ 기호 4)는 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2026-02-09) (상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도29호)<도로법> 입니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 기호 4, 5) 지상에 소유자 미상의 제시외 조경수목(소나무 등)이 다수 식재되어 있고, 기호 4) 일부 지상에 양어장 시설과 제시외 건물(관리사 등) 등이 소재합니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 단층으로 외·내벽 : 판넬 등 마감 입니다.

이용상태

2-가) 창고시설(저온창고)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비와 저온저장설비(콘덴싱유니트, 유니트쿨러, 방열문 등) 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 ㉠ 포함
2. 목록4. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 보증금몰수, 정읍시 고부면의 사실조회서에 따르면 일부 농지전용허가가 있었음(농지취득자격증명서 발급과 관련해서는 해당관서에 문의 바람))
3. 목록1.4.6. 지목은 '전 및 도로'이나 현황은 목록1.은 '창고용지', 목록4.는 '일부 양어장', 목록6.은 '잡종지'임
4. 목록3.5.는 도로구역에 저촉됨
5. 목록4. 지상에 양어장 시설 및 제시외 건물(관리사 ㉡㉢ 등) 소재하나 매각에서 제외
6. 목록4.5. 지상에 소유자 미상의 관정 및 제시외 수목(소나무 등)이 다량 식재되어 있으나 매각에서 제외
7. 목록4.5. 제시외 건물 및 수목 소재로 인하여 제한받는 가격은 목록4. 금 68,529,000원, 목록5. 금 2,449,200원임
8. 목록4 지상에 비닐하우스 소재하나 매각에서 제외(철거 및 이동용이함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 매각물건 현황

사건번호: 정읍지원 2026타경24 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 고부면 덕안리 2-4

감정가: 162,889,700원

토지면적: 3115.50㎡ (약 942.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.99㎡ (약 23.29평)

건물 제시외면적: 86.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOO (권리분석상 고창군수산업협동조합으로 추정)

1.2. 용도 및 현황

용도: 창고시설

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

주요설비: 기본적인 전기설비, 저온저장설비(콘덴싱유니트, 유니트쿨러, 방열문 등) 구비

이용상태: 조사일 현재 창고용지, 일부 양어장, 토지임야 등으로 이용중임. 본 건물은 저온창고로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 토지는 전라북도 정읍시 고부면 만수리 소재 "상만마을" 서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 축사시설 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 국도 및 지방도와의 연계성이 양호하며, 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

남측으로 2차선 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2018년 7월 4일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매 개시결정 등으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 소유권 외 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정한글

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-27

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.4. 특수 권리사항

물건명세서에 따르면, 매각에서 제외되는 건물(양어장 시설, 관리사 등)을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 소지이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 시설이나 편의시설은 제한적일 것으로 보입니다. 주변의 농경지 및 축사 시설 등은 농업 관련 활동 또는 물류 보관 등과 연관된 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 농업 활동이 주를 이루며, 자연취락이 분포하고 있습니다. 축사 시설이 주변에 소재하고 있어, 냄새 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다. (별도 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 축사 시설의 존재는 인지해야 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건지는 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다. 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 정읍시 고부면 소재지 내에서 해결해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

목록 4번 토지(약 3115.50㎡ 중 일부)는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명서 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. (일부 농지전용허가 이력이 있으나, 발급 가능 여부는 해당 관서 문의 필요)

6.2. 지목 및 현황 불일치

목록 1, 4, 6번 토지의 지목은 '전 및 도로'이나 현황은 각각 '창고용지', '일부 양어장', '잡종지'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 불확실성을 내포합니다.

6.3. 도로 구역 저촉

목록 3, 5번 토지는 도로구역(국도29호)에 저촉되어 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 매각 제외 물건

양어장 시설, 제시외 건물(관리사 등), 관정, 수목(소나무 등), 비닐하우스 등이 매각에서 제외됩니다. 이러한 제외 물건들의 철거, 이동, 소유권 관련 문제는 낙찰자가 직접 해결해야 하므로, 추가적인 비용이나 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 법정지상권 성립 여지

매각에서 제외되는 제시외 건물(관리사 등)이나 시설물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용을 제한하는 주요 리스크 요인입니다.

6.6. 제한으로 인한 가격 영향

제시외 건물 및 수목 소재로 인한 가격 제한이 목록 4번 토지에 약 68,529,000원, 목록 5번 토지에 약 2,449,200원으로 감정평가서에 반영되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창고시설로 활용 가능한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필요, 지목과 현황 불일치, 도로구역 저촉, 다수의 매각 제외 물건 존재, 그리고 법정지상권 성립 가능성 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 매각 제외 물건과 관련된 법정지상권 문제는 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요합니다. 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 사업 운영 계획에 따른 잠재적 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 인수하는 채무 부담이 없습니다.

8.2. 다용도 활용 가능성

창고시설 용도로 감정평가되었으며, 저온저장설비가 갖추어져 있어 농산물 등 특정 품목 보관에 유리할 수 있습니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 면적

총 토지 면적이 3115.50㎡(약 942평)로 넓은 편이며, 감정가 대비 면적을 고려했을 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 162,889,700원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 농지 취득 자격 증명 문제, 지목/현황 불일치, 도로 구역 저촉, 그리고 특히 법정지상권 성립 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 매각 제외 물건에 대한 처리 비용, 향후 토지 이용 제한 등을 감안하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험 부담을 종합적으로 판단하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 명확한 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 투자자는 감정가의 70~90% 수준에서 잠재적 위험 요소를 고려한 자체적인 분석을 통해 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.