나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100102 [1] 부산광역시 사상구 덕포동 58 덕포청구아파트 101동 23층2305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 신라중학교 서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 학교, 로변의 근린생활시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상24층 건물내 23층 2305호로서, 외벽: 몰탈위페인트등, 내벽: 벽지마감등, 창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 화재경보설비, 공동소화전, 개별난방설비등이 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 서하향 경사지대에 위치한 토지를 아파트등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2토지 공히 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (상대보호구역(신라대학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경 위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>이고 그중 1토지는 비행안전제6구역(전술) (6구역)<군사기지 및 군사시설보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부산서부지원 2026타경100102 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 58 덕포청구아파트 101동 23층 2305호

* 용도: 아파트

* 건축물명: 덕포청구아파트

* 동/호수: 101동 2305호

* 사용승인일: 2001년 1월 20일

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 26.97㎡ (약 8.16평)

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (전용면적 기준)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 24층 건물 내 23층

* 총 세대수: 432세대

* 총 동수: 4동

* 총 주차 대수: 121대 (지상 4대, 지하 10대 전기차 충전기 포함)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 240,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 최근 매매가 (유사 면적): 2026년 5월 27일, 84.97㎡ (23층) 거래가 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 신라중학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지는 전반적으로 서하향 경사지에 위치하며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 진출입로 상태는 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신라대학교, 학교환경위생정화구역). 1필지는 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건으로 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 모두 '말소'로 표기되어 있습니다.

* 최초 소유권 이전 등기일: 2001년 3월 6일 (김선영)

* 마지막 소유권 이전 등기일: 2024년 5월 17일 (매매, 지경희)

* 말소기준권리: 2024년 5월 17일자 우리은행 근저당권 (채권금액: 132,000,000원)

* 본건 경매개시결정 등기: 2026년 1월 30일자 주식회사 소담전기 강제경매 (채권금액: 135,802,091원)

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

* 본 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(2024년 5월 17일자 우리은행 근저당)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 별도의 특이사항은 기재되어 있지 않습니다. 따라서 입찰 전 해당 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 총 채권액(등기부상 기록 기준): 367,236,547원

3.3. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 덕포청구아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 학교(신라중학교), 근린생활시설 등이 있어 주거 지역으로서의 상권이 형성되어 있습니다.

* 단지 내 상가 및 로변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 지역과는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 신라중학교, 신라대학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 로변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 부대시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 외부 지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 군사 작전 시 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 관련 작전 시 소음 발생 가능성이 있으며, 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (단, 현 아파트 건물은 이미 준공되어 있어 직접적인 거주에는 큰 영향이 없을 수 있습니다.)

* 건축물 사용승인일(2001년 1월 20일) 기준 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황상 인수할 임차인이 없는 것으로 보아 점유 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 경매 진행 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점, 비행안전구역에 포함된 점은 고려해야 할 사항입니다.

* 하지만, 84.97㎡(약 25.70평)의 전용면적으로 실수요자에게 적합하며, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 주거 환경: 주변 교육시설 및 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 실수요자 선호 면적: 84.97㎡는 일반적인 가정에서 선호하는 중형 면적입니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 최근 실거래가보다 감정가가 높아, 유찰 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적(84.97㎡, 23층)의 실거래가는 225,000,000원입니다.

* 본건의 감정가는 240,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* 경매 특성상 유찰이 발생할 수 있으며, 현 시세(225,000,000원) 및 잠재적 리스크(비행안전구역, 건물 노후화)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가의 80% 수준에서 1차 유찰 시 약 192,000,000원부터 시작될 수 있습니다.

* 이를 바탕으로, 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 제안합니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.