나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100108 [1] 부산광역시 사하구 신평동 400 신평현대아파트 101동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미리내 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신평2동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 산업단지(장림일반산업단지) 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 주위에 도시철도 1호선 신평역이 위치하는 등 전반적인 대중교통사정이 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층건 내 20층 2002호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

단지 내에 지하주차장, 옥내소화전, 승강기 등이 되어 있고, 세대별로 제반위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 부정형의 경사지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측의 왕복 2차선 출입로를 통하여 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제3종일반주거지역, 준공업지역(2017-10-18), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2026타경100108 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 신평동 400 신평현대아파트 101동 20층2002호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물 규모

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 중 20층

1.5. 감정가

176,000,000원

1.6. 면적

* 토지 면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

* 토지 지분: 24.855㎡ (약 7.52평)

* 건물 면적 (분양면적 추정): 59.97㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 전용 면적 (유사 면적 참고): 약 59.16㎡ (약 17.89평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

(OOOOO

1.10. 사용 승인일

1994년 12월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신평2동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 산업단지(장림일반산업단지) 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 주위에 도시철도 1호선 신평역이 위치하는 등 전반적인 대중교통 사정이 무난합니다.

2.3. 도로상황

남서측 왕복 2차선 출입로를 통하여 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주식회사홈니즈의 강제경매 개시 결정 (2026타경100108) 이며, 접수일자는 2026년 01월 30일입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이완상

* 보증금: 145,000,000원 (14,500만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 02일

* 확정일자: 2022년 07월 20일

* 배당신고일자: 2026년 02월 23일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 1999-10-27 소유권 이전 (허남숙)

* 갑2: 2001-06-04 소유권 이전 (심미순)

* 갑3: 2017-09-08 소유권 이전 (김성수) - 매매

* 갑4: 2026-01-30 강제경매 (주식회사홈니즈, 3,000,000원) - 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주위는 아파트 단지 및 장림일반산업단지 등으로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

본 물건지 인근에 장림일반산업단지가 위치하고 있어, 산업단지 특성상 관련 시설에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설에 대한 명시적인 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 상세 정보

5.1. 1. 아파트명 및 주소

신평현대아파트, 부산광역시 사하구 신평동 400

5.1. 2. 준공 시기 및 규모

1994년 12월 17일 사용 승인, 최고 25층

5.1. 3. 세대수

총 992세대 (4개동)

5.1. 4. 면적 (전용/분양, ㎡/평)

* 공급 면적: 73㎡, 78㎡, 96㎡, 100㎡, 104㎡ (전체 단지 기준)

* 본 물건 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 유사 면적 전용 면적 (참고): 59.16㎡ (약 17.89평)

5.1. 5. 주차시설

단지 내 주차 가능 (총 606대, 지하 23대 포함)

5.1. 6. 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소

5.2. 주변 편의시설

'신평2동행정복지센터' 인근에 위치하며, 교통 및 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 이완상(보증금 145,000,000원)이 존재하며, 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후도

1994년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제약

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로2류, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 혼재되어 있어 향후 재건축 또는 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 신평동에 위치한 신평현대아파트 101동 20층으로, 신평역 역세권의 입지 조건과 소형 면적이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 176,000,000원입니다. 최근 실거래가들을 살펴보면, 더 큰 면적의 세대들이 215,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이에 대한 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 또한, 건물 연식과 복잡한 토지이용계획 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 신평역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 59.97㎡의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다. (단, 면적 차이 고려 필요)

* 대항력 임차인: 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 명도 과정에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터 분석 결과, 유사 면적(약 59㎡대)의 아파트 시세는 3.3㎡당 약 685만원~737만원 수준이며, 전용 면적 81~84㎡대의 매물이 215,000,000원 ~ 220,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 면적(59.97㎡)과 20층의 층수 등을 고려할 때, 시장 시세는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 내외로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 176,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 또한, 20층의 고층이라는 점을 감안할 때, 감정가를 상회하는 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 약 160,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.