나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100113 [1] 부산광역시 강서구 명지동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "강서구어업인복지회관" 북동측 인근에 위치하는 "샛별빌라 제4층 제402호"로서, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽: 벽돌쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 화장실2, 거실, 주방겸식당)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-현칭 샛별빌

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100113 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3217-6 샛별빌라 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 33.50㎡ (약 10.13평)

토지지분: 33.4961㎡ (약 10.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.14㎡ (약 20.92평)

건물지분: 69.14㎡ (약 20.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

집합건물 정보:

건축물대장상 주소: 부산광역시 강서구 명지동 3217-6번지 (명지새동네길14번길 33)

건물명: 샛별빌라

총 층수: 4층

해당 층: 4층

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

용도: 공동주택 (다세대 주택)

세대수: 8세대

건축년도: 2003년 2월 (사용승인일 기준)

전유면적: 69.14㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, "강서구어업인복지회관" 북동측 인근에 소재합니다. 본건 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태:

본건 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 토지의 서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 역사문화환경보존지역 (부산광역시지정문화재보호조례)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 24일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

인수되는 권리 유무:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 공란으로 확인됨)

임차인 현황:

* 임차인: 양순자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-14

* 대항력: 없음

비고:

임차인 양순자 씨는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 191,681,600원

1.3. 상권분석

주변 건물 현황:

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

최근 매매/임대 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접한 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 행복빌 (부산광역시 강서구 명지동 3214-6, 다세대, 37.56㎡, 2026년 7월 15일 거래): 105,000,000원 (약 280만원/㎡, 약 924만원/평)

* 새한빌라 (부산광역시 강서구 명지동 3215-3, 연립, 76.16㎡, 2026년 7월 15일 거래): 165,000,000원 (약 217만원/㎡, 약 716만원/평)

* 부산명지중흥S-클래스더테라스 (부산광역시 강서구 명지동 3478-4, 연립, 84.15㎡, 2026년 5월 23일 거래): 424,500,000원 (약 504만원/㎡, 약 1667만원/평)

본건은 건물면적 69.14㎡(약 20.92평)이며, 건축 연도는 2003년경입니다. 가장 유사한 조건의 행복빌(2011년 건축, 37.56㎡)이 10,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 건물 가치는 약 1억 5천만원 이상으로 추정됩니다. 새한빌라의 거래가는 건물 면적 대비 평단가가 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설:

본건은 "강서구어업인복지회관" 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 의식주 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 유무:

주변 시설 분석 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관련 리스크:

인수되는 권리관계는 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 위험은 낮습니다.

이용/법규 관련 리스크:

본건은 역사문화환경보존지역에 해당하여, 향후 건물 증축, 개축 또는 재개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

기타 리스크:

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (본건의 경우 임차인 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 위험은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리 및 임차인의 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 역사문화환경보존지역이라는 점은 향후 활용에 일부 제약이 될 수 있으나, 최근 인근의 유사 부동산 거래 사례를 볼 때 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명지동 지역의 지속적인 개발 가능성 및 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁 위험이 적음.

* 주변 근린생활시설 이용이 편리하여 실거주 만족도 또한 높을 것으로 예상.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

최근 인근 실거래가 분석 결과, 본건의 건물면적(69.14㎡)을 기준으로 할 때, 유사한 조건의 거래 사례(행복빌, 37.56㎡, 105,000,000원)는 약 280만원/㎡의 거래가격을 보여줍니다. 이를 적용 시 본건의 시세는 약 1억 9천만원대에 이르는 것으로 추정됩니다. 또한, 새한빌라(76.16㎡, 165,000,000원)의 거래가격을 적용하면 약 1억 5천만원대로 추정됩니다.

현재 감정가(134,000,000원)는 이러한 최근 실거래가 추정치보다 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 최근 거래된 새한빌라의 시세 추정치(약 1억 5천만원)와 감정가(1억 3천4백만원)를 종합적으로 고려한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.