나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100125 [1] 부산광역시 사하구 신평동 135-13 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동 소재 '신평초등학교' 동측 인근에 위치하는 현칭 '시티빌'로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 스톤코트 마감 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-03-29)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

-서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.04.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 대항력포기서가 제출됨
-현칭 시티빌

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2026타경100125 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 135-13, 2층 201호

건물명: 현칭 시티빌

용도: 다세대주택

건축년도: 건축물대장상 사용승인일 2015년 5월 19일 (추정)

1.2. 면적

토지면적: 21.80㎡ (약 6.59평)

토지지분: 21.8㎡ (약 6.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.91㎡ (약 10.86평)

건물지분: 35.91㎡ (약 10.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 78,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 소재하며, '신평초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전 이력: 유석봉 (2015.12.31), 사상신용협동조합 (2022.03.15), 제니스대부주식회사 (2022.06.15)

주요 권리 내역:

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 2025.02.20 접수, 말소 대상)

* 강제경매 (서울보증보험, 2026.02.02 접수, 말소 기준 권리)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 서울보증보험주식회사 (구 한국토지주택공사)

보증금: 65,000,000원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-07-06

배당신고일자: 2025-02-20

대항력: 없음 (대항력 포기서 제출됨)

* 임차인 2: 추

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2025-02-11

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.04.21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 대항력포기서가 제출되었습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '추 '이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 기타 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부산 사하구 신평동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 삼성빌라 (1996년 준공, 49.22㎡): 2026년 3월, 5,000만원

* 일성주택 (1983년 준공, 39.76㎡): 2026년 3월, 6,900만원

* 안단테아트빌 (2001년 준공, 63.57㎡): 2026년 3월, 1억 2,000만원

본 물건은 35.91㎡ 면적에 감정가 7,800만원입니다. 면적이 유사한 일성주택(39.76㎡, 6,900만원) 사례와 비교 시, 본 물건의 감정가는 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 7,800만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가가 5,000만원에서 6,900만원 수준임을 감안해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인 '추 '의 존재로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 시세 및 권리관계 상 부담을 고려할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신평초등학교가 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 부산 사하구 신평동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대형 카페 '이티135' 등 다양한 상업시설이 분포되어 있습니다.)

5.2. 교육시설

신평초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '추 '의 존재: 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고 대항력이 있어, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익 실현에 제한이 있을 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수 조건 변경과 관련된 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 '추 '의 존재는 잠재적인 위험 요소입니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 높아, 신중한 투자 결정이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신평초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* (향후 개발 가능성 등 추가적인 긍정적 요인이 있다면 기재)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,800만원이나, 최근 실거래가 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.