나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100092 [1] 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 부산서여자고등학교 남동측 인근에 위치하는 더스페이스 101동 6층 602호로서, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(동대신역)이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 602호(전유면적 70.0936㎡)로서, (사용승인일자: 2018년 8월) 외 벽: 치장석 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 내 벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창 호: 새시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 장방형 유사 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 북서측 도로를 통해 직접 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(양도전:임차인 배다현)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
-현황조사서에 의하면 본건 목적물은 '더스페이스 602호'로 공부상과 상이함(101동 표시 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100092 (1)

소재지: 부산광역시 서구 동대신동2가 162-10 더스페이스 101동 6층602호

건물대장상 주소: 부산광역시 서구 보수대로184번길 20 (동대신동2가)

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 6층 602호

사용승인일자: 2018년 8월 9일

감정가: 247,000,000원

토지 면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

건물 면적: 70.09㎡ (약 21.20평) (전유면적: 70.0936㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 동대신동2가 소재 부산서여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상황: 본건 남동측으로 광대로에 접하고, 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하여 차량 출입이 가능합니다.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 7일 유한회사 가압류 (금액: 7,542,410원)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

소멸 예정 권리:

* 주택임차권: 배다현 (보증금 170,000,000원, 전입 2019-08-12, 확정 2019-07-23) - 대항력 없음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 170,000,000원, 개시결정 2026-02-02)

등기부채권 총액: 177,542,410원 (가압류 7,542,410원 + 강제경매 170,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 배 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-12

* 확정일자: 2019-07-23

* 배당신고일자: 2024-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었으며, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있으며, 업무시설(오피스텔)로서 활용되고 있습니다.

주변에 유사업종의 근린생활시설들이 다수 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 오피스텔 자체의 임대 수요도 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 동대신역 도보 이용 가능 거리, 다수의 시내버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 부산서여자고등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 명의와 실제 현황의 차이: 현황조사서상 본건 목적물이 '더스페이스 602호'로 등기부상의 '101동 6층602호'와 상이(101동 표시 없음)하다는 점은 물건의 정확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 이는 향후 소유권 이전 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

임차인 확약서 관련: 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 복잡한 채권 관계 속에서 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다.

임대 관계 미상: 상기 HUG 임차인 외 다른 임대 관계는 불명확하여, 명도 시 추가적인 상황이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 사용승인)된 오피스텔로, 동대신역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 그러나 공부상 주소와 실제 현황의 차이, 그리고 HUG 임차인과의 복잡한 권리 관계는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 불확실성을 면밀히 검토하고 해결책을 모색할 수 있다면, 잠재적인 투자 가치를 가진다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 동대신역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2018년 건축으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 예상됩니다.

낮은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 낮아 경매 진행 시 유리한 조건입니다.

임대 수익 기대: 오피스텔로서 임대 수익 창출 가능성 존재합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. "오피스텔 매매/임대 정보" JSON 분석 요청이 있었으나, 해당 JSON 데이터가 제공되지 않아 시세 조사가 불가능합니다.

일반적으로 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 절차가 필요합니다.

* 동일 건물(더 스페이스) 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 호가를 조사합니다.

* 전용면적, 층수, 향, 내부 상태 등을 고려하여 적정 시세를 산정합니다.

* 본건의 감정가, 채권 총액, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정합니다.

* 특히, 공부상과 실제 현황의 차이, 임차인 관련 확약서 등 특이사항을 감안하여 입찰가격을 조정해야 합니다.

따라서, 추가적인 시세 조사와 현장 확인이 필수적이며, 현 시세는 보수적으로 감정가 대비 80%~90% 수준에서 시작하여, 리스크 요인을 충분히 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예: 감정가 247,000,000원 기준, 보수적으로 197,600,000원 ~ 222,300,000원 범위에서 고려)

* 주변 시설 검색 (혐오시설 확인):

지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거지역 및 상업지역으로 형성되어 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.