나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5161 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1460-2 해운대쌍용플래티넘트윈 9층101-904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 '장산역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 백화점, 대형마트, 주거용 오피스텔, 관공서 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '장산역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상22층 건물 내 제9층 제101-904호로서, 외벽 : 인조석 붙임 및 알루미늄 복합판넬 마감 등, 창호 : 강화유리 및 새시창 구조임.

이용상태

집합건축물 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로(양운로)에, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로(양운로80번길)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 160m)<건축법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 중심상업용지.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인을 요함.

물건 비고

대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2026타경5161 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1460-2 해운대쌍용플래티넘트윈 9층101-904호

용도: 오피스텔 (건축물 대장상 용도는 업무시설(오피스텔))

감정가: 75,000,000원

토지면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.35㎡ (약 1.32평)

건물면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물지분: 32.83㎡ (약 9.93평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 부산도시철도 2호선 '장산역' 북서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 주변에 백화점, 대형마트, 주거용 오피스텔, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '장산역'이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로(양운로)에, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로(양운로80번길)에 각각 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 택지개발지구에 해당함.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민지 (김 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-06-09

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-04-14

* 특이사항: 대항력있는 임차인이 존재하나, 보증금이 75,000,000원으로 명시되어 있음. 또한, 본건의 말소기준권리는 을1 순위 전세권설정(김민지, 75,000,000원)이며, 갑5 순위 임의경매 또한 김민지(75,000,000원)가 신청한 것으로 확인됨. 이는 임차인이 경매를 신청했으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, '대항력 있음' 표기는 항상 주의가 필요하므로, 최종 배당 결과 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 쌍용건설주식회사 (2005-03-30)

* 소유권이전: 주식회사금빛창호 (2006-07-21)

* 소유권이전: 김문자 (2008-05-30)

* 전세권설정: 김민지 (2014-06-11, 75,000,000원, 말소 기준 권리)

* 소유권이전: 아사쿠라유우키(이지선) 외 3명 (2025-11-21, 상속)

* 임의경매개시결정: 김민지 (2026-02-02, 75,000,000원, 부산지방법원 동부지원 2026타경5161)

* 등기부채권 총액: 75,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 주변: 본건은 부산 지하철 2호선 장산역 역세권에 위치하며, 주변으로 백화점, 대형마트, 관공서, 다양한 근린생활시설이 밀집한 번화한 상업지역임.

* 상업지역: 중심상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 활발하며, 유동인구가 많을 것으로 예상됨.

* 오피스텔 밀집: 인근에 다수의 오피스텔이 위치하고 있어 해당 면적대의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 장산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활이 용이함.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있음.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 검색한 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하였음. 따라서, 실제 내부 구조, 마감 상태, 이용 상황 등은 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 함.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김민지(김 )는 대항력을 가지고 있으나, 보증금 전액에 대해 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. 하지만, 법원의 배당 결과에 따라 변동될 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요함. (임차인 보증금 75,000,000원, 채권자 김민지, 말소기준권리 전세권설정 75,000,000원, 임의경매 신청자 김민지)

* 공부상 용도: 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 이는 현황과 일치하는 것으로 보이나, 복수의 용도(업무시설, 오피스텔, 근린생활시설)로 기재된 경우 실제 이용 현황을 반드시 확인해야 함. (본 건은 '101-904호'로 특정되어 있어 전유부상으로는 업무시설(오피스텔)로 명확히 기재되어 있음.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 상업지역 내 장산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있음. 건물은 신축된 지 시간이 흘렀으나, 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 9층에 위치하여 적절한 조망과 일조권을 기대할 수 있음. 권리관계는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보임. 다만, 내부 확인 불가와 같은 잠재적 리스크는 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항임. 전반적으로 소형 면적의 오피스텔로서 안정적인 수요가 예상되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 장산역 도보 이용 가능 지역으로 투자 가치 높음.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 대형마트, 병원, 관공서 등이 인접하여 생활 편의성이 탁월함.

* 중심상업지역: 활발한 상권 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 실용적인 면적임.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일 면적(32.83㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 4일 18층에서 67,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 9층으로 해당 거래 사례보다 층수가 낮으나, 감정가는 75,000,000원으로 책정되어 있습니다. 입지 조건 및 주변 시세를 고려할 때, 67,000,000원 이상의 가치를 가질 수 있으나 층수 차이를 감안해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수될 것으로 예상되어 인수 부담은 없으나, 내부 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원에서 72,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.