나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10105 [1] 부산광역시 영도구 청학동 88-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2026.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 조성된 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-04) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)(자비유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 토지는 2인 공유지분으로서, 본건 토지 지상의 일반건축물대장상(도로명주소 ‘부산광역시 영도구 청학남로60번길 22-3’, ‘청학남로60번길 22-5’) 두 개의 건물로 등재되어 있으며 김재석 소유 건물(청학남로60번길 22-3)을 기준으로 평가대상부분(김재석의 지분 46분의 22)의 위치 및 경계확인이 가능하며 지분비율에 의거하여 면적사정하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블록조 스레트지붕 (현황 '판넬지붕') 단층 건물로서, (사용승인일 1972) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 건물은 공부상 '스레트지붕'으로 등재되어 있으나, 현황 '판넬지붕'임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10105 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 청학동 88-20

용도: 단독주택

감정가: 62,635,120원

토지면적: 152.00㎡ (약 45.98평)

토지지분: 72.7016㎡

건물면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.74㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드

특이사항: 대항력 있는 임차인, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 청학동 소재 '청동초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설

청동초등학교가 인근에 위치하며, 생활 편의시설은 일반적인 주거지역 수준입니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 현대카드(주)의 강제경매개시결정입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 신용주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 28일

* 대항력: 있음

* 임차인 신용주는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 실제 점유 및 거주 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 등기부 요약

* 토지는 2인 공유지분으로 등기되어 있습니다. (구체적인 지분 비율은 추가 확인 필요)

* 주요 권리 내역: 5번 근저당 지분 이전, 6번 소유권 지분 이전, 15번 현대카드(주) 강제경매(말소기준권리)

* 건물 등기부 요약

* 주요 권리 내역: 소유권 이전(매매), 현대카드(주) 강제경매(말소기준권리)

* 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 영도구 청학동 지역은 전반적으로 주거 기능 중심의 상권입니다. 인근에 학교와 주택들이 분포하고 있으며, 소규모 상가들이 지역 주민의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 밀착형 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 청동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 및 버스 이용이 가능하여 부산 시내 접근성이 보통입니다.

* 편의시설: 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원이지만 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 공유지분: 토지가 2인 공유지분으로 등기되어 있어, 소유권 행사 및 재산권 활용 시 다른 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

* 건물 노후: 1972년 사용 승인된 단독주택으로 건물 노후도가 높아 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 협소한 도로: 건물 북측으로 접한 도로 폭이 약 2m 내외로 협소하여 차량 통행 및 건물 신축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 '스레트지붕'이나 현황 '판넬지붕'으로 되어 있는 점은 추후 재건축 또는 증축 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구의 주거지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 토지 면적이 비교적 넓은 편이나, 건물은 협소하고 노후되었습니다. 대항력 있는 임차인과 토지 공유지분이라는 리스크 요소를 안고 있습니다. 하지만 인근 학교와의 접근성, 주거 지역으로서의 입지 등은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 152.00㎡의 토지는 향후 재건축 또는 증축 시 높은 활용 가치를 가질 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세: 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매가를 고려할 때, 토지 가치 대비 감정가가 저평가되었을 가능성이 있습니다.

* 주거 지역 입지: 학교와 근접한 주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,635,120원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례(약 7,000만원 ~ 11,800만원)를 고려할 때, 본건의 토지 가치 및 향후 개발 가능성을 감안하면 시세 상승 여력이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재와 토지 공유지분이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 10~20% 상향된 범위인 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 임차인과의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.