나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10179 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 "초읍초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "노아의숲" 제3층 제301호로서 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 301호로서,(통칭16평형, 전용13.43평형임) * 외벽 : 시멘 몰탈 위 인조석 및 스톤코트 등 마감. * 내벽 : 벽지마감 등. * 창호 : 샤시 2중창 등의 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관기시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지대 내 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(다세대주택(도시형생활주택)) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 12m 내외 및 북서측으로 폭약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하며 건물 내 주차장이 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1(394-20), 기호2(390-7), 기호2(390-8) : 공히 제2종일반주거지역(2024-02-07), 기타도로시설(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

물건 비고

공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 문혜진)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2026타경10179 (1) 사건으로, 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 3층 301호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정가는 167,000,000원이며, 토지면적은 24.72㎡ (약 7.48평), 건물면적은 44.42㎡ (약 13.43평)입니다. 본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

주택도시보증공사(양도전:임차인 문혜진)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출된 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 "초읍초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "노아의숲" 3층 301호입니다. 주변은 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

건물은 북동측으로 폭 약 12m 내외, 북서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 건물 내 주차장이 설치되어 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6, 접수일자: 2024-07-08)입니다.

등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1, 문혜진)과 압류(갑7, 부산진구)는 말소기준권리보다 늦게 등기되어 있어 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 문혜진(채권양도)은 보증금 138,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-01, 확정일자 2019-06-18입니다. 그러나 임차인은 대항력을 포기하고 주택도시보증공사 측과 임차보증금반환청구권 포기에 대한 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 2018년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 전용면적은 44.42㎡ (약 13.43평)입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과(2026년 6월~7월 기준), 부산 부산진구 초읍동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 초읍풍경인포레(2018년식, 64.51㎡): 237,000,000원

* 2013년식 다세대주택(56.05㎡): 97,000,000원

* 성지맨션(1979년식, 43.6㎡, 연립다세대): 90,000,000원

본 건의 감정가 167,000,000원(약 1,243만원/평)과 비교했을 때, 2018년식 유사 건물인 초읍풍경인포레(64.51㎡, 237,000,000원)의 시세(약 1,216만원/평)와 유사한 수준으로, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 오래된 건물 시세와 비교하면 본 건물의 가치는 상당히 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "초읍초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 버스 정류장을 통해 시내 접근이 가능하며, 주거지로서의 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

건물은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인이었던 임차인 문혜진의 대항력 및 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 따라서 임차인 관련 리스크는 거의 해소되었다고 볼 수 있습니다.

건물 준공연도가 2018년으로 비교적 신축이지만, 모든 건축물과 마찬가지로 예상치 못한 하자가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산진구 초읍동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 준공되어 건물 상태가 양호하고 주변 주거 환경이 쾌적합니다. 임차인 관련 법적 문제가 HUG의 확약서 제출로 인해 완전히 해결되어, 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 투자자에게 매우 유리한 조건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 초등학교가 인접해 있어 주거 가치가 높습니다. 권리 분석이 명확하여 낙찰 후 명도 과정 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 문혜진의 대항력 및 보증금반환청구권 포기로 인한 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 2018년 준공의 비교적 신축 건물로, 현대적 주거 환경 제공.

* 초읍동 지역의 주거 선호도 및 초읍초등학교 인접으로 인한 교육 환경 이점.

* 권리 관계가 명확하여 경매 절차 이후 진행 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 167,000,000원입니다. 최근 실거래 사례인 초읍풍경인포레(2018년식, 64.51㎡)가 237,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건(44.42㎡)의 감정가는 평당 약 1,243만원으로, 유사 건물의 시세(약 1,216만원/평)와 비슷한 수준입니다.

임차인 인수 보증금이 0원임을 감안하고, 경쟁률을 예상했을 때 감정가의 85% 수준인 약 142,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

시장 상황 및 본 건의 실질적인 시장 가치(유사 면적 환산 시 약 163,000,000원)를 고려하여, 140,000,000원부터 155,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.