나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23096 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 322 한신타워 103동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '부산진고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제3층 제305호로서, (사용승인일 : 1994.01.14) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등 바 닥 : 장판깔기, 타일 마감 등 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어있으며, 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

부산지방법원 2025타경23096 (1)

사건번호

부산지방법원 2025타경23096 (1)

소재지

부산광역시 부산진구 연지동 322 한신타워 103동 3층305호

용도

아파트

감정가

461,000,000원

토지면적

67. 42㎡ (약 20.39평)

건물면적

164. 86㎡ (약 49.89평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

애OOOOOO

감정평가요약

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '부산진고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 대체로 보통입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제3층 제305호로, 1994년 1월 14일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판깔기 및 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 없음

공부와의 차이

해당 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전:

* 1995-05-15: 이

* 2010-06-29: 김

* 2015-11-10: 이 외 1명

* 2021-01-28: 길 (매매)

* 근저당: 애큐온저축은행 (2022-05-19, 375,600,000원) - 말소기준권리

* 압류: 부산진세무서장 (2023-11-22, 말소), 부산진구 (2023-12-12, 말소)

* 가압류: 케이뱅크 (2025-06-19, 31,650,563원, 말소), 케이뱅크 (2026-04-20, 35,928,989원, 말소), 제이비우리캐피탈 (2026-05-14, 57,799,374원, 말소)

* 임의경매: 애큐온저축은행 (2026-02-02, 335,953,938원, 말소)

* 등기부채권 총액: 500,978,926원

아파트 정보

* 아파트명: 한신타워아파트(연지동)

* 주소: 부산광역시 부산진구 연지동 322

* 사용승인일: 1994.01.14 (건축된 지 약 32년)

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 350세대

* 전용면적 총합: 39,532.35㎡

* 총 면적: 48,629.37㎡

* 주차대수: 총 286대 (지상 3대, 지하 9대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차충전기: 지상 4대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동에 위치하며, 부산진고등학교 남서측 인근 지역입니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경으로서는 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 단지 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설

부산진고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 주거 단지와 학교 인근에 위치하여 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건 부동산의 등기부등본 요약 결과, 경매로 인한 소멸 기준 권리는 2022년 5월 19일 접수된 애큐온저축은행의 근저당(375,600,000원)입니다. 이 기준 권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리:

* 애큐온저축은행 근저당 (2022-05-19, 375,600,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 비어있음)

* 인수되는 보증금:

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 특이사항:

* 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 방안에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 부산진구 연지동은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대, 연립주택 등이 혼재하며 기본적인 근린생활시설이 함께 발달한 지역입니다. 부산진고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 수요가 존재합니다. 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설 접근성

부산진고등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1994년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 32년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 다수 권리 설정 흔적: 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 설정 기록이 남아있어, 과거 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다. 비록 매각으로 소멸될 권리들이지만, 이러한 기록은 부동산의 잠재적 이슈를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 연지동 한신타워 103동 3층305호는 준수한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖춘 아파트입니다. 1994년에 건축되어 건물 노후도가 있으나, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때 비교적 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미확인된 점과 건물 노후도는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리분석상으로는 특별히 인수되는 권리 없이 낙찰자의 명의로 소유권 이전이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 부산진고등학교 인근 및 아파트 밀집 지역으로, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 가치: 비교적 합리적인 감정가와 시장 가격을 고려할 때, 실거주 목적뿐만 아니라 장기적인 관점에서의 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 면적(164.86㎡)과 최근 거래된 유사 면적대의 시세(약 230만~290만원/㎡)를 고려했을 때, 현재 시장 가격은 약 4억 4천만원대에서 4억 5천만원대로 추정됩니다.

감정가 461,000,000원 대비, 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여 최적의 입찰가격을 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 461,000,000원

* 추정 시세: 약 448,000,000원 ~ 454,000,000원

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 대비 85% ~ 93% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 425,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.