나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10148 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 관공서, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1,2호선 서면역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건(현칭 102동)내 18층 비-1804호로서, (사용승인일 : 2019.04.05.) - 외 벽: 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등. - 내 벽: 벽지마감 등. - 창 호: 샷시창 임.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 평지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔)의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 약 15미터, 북측으로 약 6미터 폭 내외의 도로에 접하며 주차설비가 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10148 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층 비-1804호

건축물 정보:

- 건물명: 대동레미안센트럴시티

- 사용승인일: 2019년 04월 05일

- 총 층수: 19층

- 해당 층수: 18층

- 전체 면적 (건물): 23,632.77㎡ (약 7,149평)

- 대지 면적 (전체): 1,994.2㎡ (약 603평)

- 건축 면적 (건물): 1,496.04㎡ (약 453평)

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용)

감정가: 177,000,000원

토지 면적: 4.62㎡ (약 1.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 등본상 확인)

특이사항: 공동담보

주의사항: 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재, 부산진경찰서 남동측 인근에 위치함. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 관공서, 학교 및 각종 근린생활시설이 밀집되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 부산 지하철 1, 2호선 서면역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

* 인접 도로상태: 서측으로 약 15미터, 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-10-08, 권리금액: 94,200,000원)

* 소멸 예정 권리: 등기부등본상 을2(근저당), 을4(주택임차권), 갑2(압류), 갑3(강제경매), 갑4(압류) 권리는 모두 말소기준권리보다 늦거나, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 보증금은 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2024-01-08

* 확정일자: 2023-12-22

* 배당신고일자: 2024-07-15

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소된 주택임차권 (을4)으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산의 중심 상업지구인 서면역 인근으로 오피스텔, 주거, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 교통 및 접근성: 부산 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 매우 우수함.

* 잠재적 임차수요: 주변 근린생활시설, 관공서, 오피스 밀집으로 인한 직장인 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑몰과 각종 은행, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부함.

* 교육시설: 부전초등학교, 서면중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경으로도 양호함.

* 주거 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 상업지구에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 타 물건의 매각 결과에 따라 본건의 매각 가치에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* 명도 가능성: 임차인은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 금액이 있거나 기타 사유로 인해 명도 과정에서 다소의 시간이 소요될 가능성이 있음. (주의: 본건은 채권양도, 전입일보다 확정일자가 빠른 점 등 특이사항 존재)

* 오피스텔 시장 변동성: 금리 변동, 경기 침체 등 외부 요인에 따른 오피스텔 시장의 시세 변동 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 준공 연차가 비교적 짧고, 권리 관계도 대부분 말소될 예정으로 법적인 하자나 부담은 적은 편입니다. 다만, 공동담보 여부 및 임차인과의 명도 과정은 세밀히 검토해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 임대 수요와 시세 상승 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 역세권으로 높은 미래 가치 및 시세 상승 기대.

* 편리한 교통망: 지하철 1, 2호선 환승역인 서면역 도보 이용 가능.

* 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 관공서, 병원 등 풍부한 생활 편의시설 이용 용이.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 양호 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 전용면적 28.13㎡ (약 8.51평)의 오피스텔임.

* 최근 실거래가 및 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적/연식 오피스텔의 경우, 3.3㎡당 1,300만원 ~ 1,700만원 수준으로 형성되어 있음.

* 본건의 감정가는 177,000,000원으로, 3.3㎡당 약 2,079만원으로 평가되었음. 이는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

* 유사 면적(약 8.5평)의 오피스텔 매매 시세는 대략 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 수준으로 파악됨. (예: 20평형 1.1억, 28D 타입 6층 1.088억 거래 사례 등).

* 종합 의견: 현재 감정가는 1억 7,700만원이나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 실제 시장 가치는 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 범위로 추정됨.

* 예상 입찰가: 인수할 권리(보증금)가 없고, 공동담보 물건일 가능성 및 시세 대비 감정가 수준을 고려하여, 현재 시세 하단부와 법원 제시 감정가의 적정 수준 사이에서 입찰가를 고려할 수 있음. 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

1.9. 주변 혐오시설 현황

* 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 인근 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 도심 지역임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.