나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10124 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1341-7 시청역 이즈팰리스2차 8층 804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청" 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주 위 일대는 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 도시철도1호선'시청역' 및 도시철도 1호선·3호선환승역인 '연산역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물인 시청역이즈팰리스2차 내 8층 804호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설 비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지내 기계식주차설비 등 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13)(시가지경관지 구(2025-08-13, 건축제한 완화)), 지구단위계획구역(2025-06-25)(연제구 연산동 1000번지 일 원)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용으로 사용가능한 오피스텔임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김호훈)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10124 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1341-7, 시청역 이즈팰리스2차 8층 804호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 1억 5,300만원

* 토지면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

* 건물면적: 54.86㎡ (약 16.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물명: 시청역 이즈팰리스2차

* 건축년도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 중 8층

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "부산광역시청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택, 관공서 등이 혼재되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '시청역', 1호선·3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 본건 토지는 인접지와 도로에 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 기계식 주차설비 등 주차 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 기술보증기금 가압류 (2024-04-12)

* 경매신청채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026-02-02)

* 임차인 현황:

* * 김 : 채권양도. 보증금 1억 7,000만원, 차임 0원. 전입/사업자 2022-09-27, 확정 2022-08-19. 대항력 있음. 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 우선변제권 주장 및 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* * 홍 : 보증금 500만원, 차임 70만원. 전입/사업자 2025-05-02, 확정 2025-05-02. 대항력 없음.

* 등기부채권 총액: 2억 5,846만 177원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 임차인의 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본건은 부산광역시청을 중심으로 한 행정 및 상업 지구에 인접해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에 다수의 오피스텔, 공동주택, 상업시설이 밀집해 있어 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 도시철도 1호선 '시청역' 및 1,3호선 환승역 '연산역' 역세권으로, 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 근린생활시설, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 도시철도 1호선 시청역, 1,3호선 연산역을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: 부산광역시청, 각종 관공서, 금융기관, 병원, 다양한 식당 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 시청역 이즈팰리스2차는 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 깔끔하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 오피스텔이지만 주거용으로 활용 가능하여 1인 가구 및 소형 가구의 선호도가 높습니다.

* 교육환경: 인근에 연제초등학교(S등급, 0.5km), 토현중학교(A등급, 0.7km)가 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김호훈 씨의 보증금 1억 7,000만원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않으며, 임차인이 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소되었습니다. 그러나 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 채권 총액(약 2억 5,846만원)이 감정가(약 1억 5,300만원)를 초과하므로, 경매 절차 진행 중 낙찰가율이 예상보다 낮아질 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 주용도가 '공동주택'으로 되어 있으나, 실제로는 '오피스텔'로 사용되고 있습니다. 이는 관리상의 문제나 향후 용도 변경 시 이슈가 될 수 있으나, 현재는 주거용으로 사용 가능한 오피스텔로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

* 부산광역시청과 더블 역세권(1, 3호선)에 위치한 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

* 비교적 신축 건물로서 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 대항력 있는 임차인 김호훈 씨 관련 리스크가 HUG 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소된 점은 긍정적입니다.

* 다만, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 안정적인 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 시청 및 주요 업무지구 인접으로 풍부한 임대수요 확보 가능.

* 더블 역세권 (시청역, 연산역)의 뛰어난 교통 편의성.

* 2017년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태.

* HUG 확약서로 인한 임차인 관련 리스크 감소.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 감정가: 1억 5,300만원

* 최근 실거래가 (2025년 10월 3일): 1억 4,500만원

* 등기부채권 총액: 2억 5,846만 177원

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 감정가와 최근 실거래가를 참고하여 산정할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없어 낙찰자 부담이 크지 않으나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 1억 4,000만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.