나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10126 [1] 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "동해선(안락역)"북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 동해선(안락역) 이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건내 제12층 제1201호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 화강석붙임 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비,기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형토지로, "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 7~8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2007.01.02), 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020.01.22) (최고높이:54m), 상대보호구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조승준)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10126 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 276,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.823㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.97㎡ (약 22.98평)

건물지분: 75.9694㎡ (약 22.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건축년도: 2019년 (준공 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제12층 제1201호

외벽: 몰탈위페인팅, 화강석붙임 등

창호: 샷시창 등

이용상태: 공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

1.5. 토지 정보

형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로, "업무시설 및 공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 7~8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역(2007.01.02), 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020.01.22) (최고높이:54m), 상대보호구역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "동해선(안락역)" 북측 인근에 위치합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 동해선(안락역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

건물까지의 거리는 안락역에서 약 69m로 매우 가까운 역세권입니다.

2.2. 주변 환경

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

단지 규모는 8세대/12호로 작은 편에 속합니다.

2.3. 학군

인근에 안진초등학교(A등급, 0.2km), 안락중학교(S등급, 0.7km), 동래여자고등학교(S등급, 0.5km) 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 23일 접수된 오케이저축은행의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

등기부등본상 모든 선순위 권리(신탁등기말소, 주택임차권, 가압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

을1: 조승준 주택임차권 (2024-06-21 말소)

갑11: 주식회사미라클제이비 가압류 (2025-03-26 말소)

갑12: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-01-29 말소)

갑13: 신용보증기금 가압류 (2026-06-09 말소)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 조승준

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-18

확정일자: 2020-06-03

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

특이사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 조승준)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 물건의 인수 보증금은 0원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

2,306,797,625원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안락동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

동해선 안락역 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

최근 안락1구역 등 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 동향

안락역 주변은 부산 지역 상권의 일부로서, 주거 배후지에 기반한 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

다양한 개발 호재와 함께 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 동해선 안락역, 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

약 1km 이내에 안진초등학교, 안락중학교 등 교육 시설과 충렬사 등 문화 시설이 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없었습니다. 대부분 주거지역 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

임차인 조승준 씨가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 관련 법률 검토 및 확약서의 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물 관련 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이:54m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 오피스텔로, 동해선 안락역 초역세권에 자리하고 있어 교통 편의성이 매우 높습니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교육 시설도 인접해 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 인수되는 임차보증금이 없는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용할 것입니다.

다만, 감정가 대비 주변 시세 정보를 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동해선 안락역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 임차인이 대항력 및 보증금반환청구권을 포기하여 명도 및 금전적 부담이 없습니다.

* 주거 및 생활 편의성: 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 재개발 구역 지정 등으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 276,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 시세 및 실거래가 분석 결과, 본 건의 건물면적(75.97㎡, 약 23평)과 유사한 규모의 인근 오피스텔들이 1억 9천만원에서 2억 3천만원대에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

이에 따라, 현재 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 210,000,000원에서 240,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 실제 입찰가는 경매 당일 참여 경쟁률 및 추가적인 시장 상황 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.