나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10117 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 206동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층 607호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 3필 일단의 사다리형의 토지로서, 인접지와 평탄한 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 4면이 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 일련번호(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(2)는 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(3)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2026타경10117 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 고현동 1062에 위치한 거제2차덕산베스트타운 206동 6층607호입니다.

용도는 아파트로, 건물면적은 39.60㎡ (약 11.98평), 토지면적은 21.99㎡ (약 6.65평)입니다.

감정가는 63,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2003년 1월 22일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제중앙초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

대지권의 토지는 4면이 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역이며, 소로1류, 소로2류, 중로1류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(거제중앙초등학교, 예인유치원 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 한국주택금융공사(을9, 을18 등기권리자 일치)로 추정됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 4월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

말소기준권리 이하의 모든 등기사항(근저당, 전세권, 가압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김재성: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2006년 4월 5일, 대항력 있음. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 확인이 필요합니다.)

* 윤인자: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

1.3. 상권 및 생활정보

본건이 속한 거제2차덕산베스트타운 아파트는 2002년에 준공되었으며, 총 17개동 1567세대로 이루어져 있습니다.

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 거제중앙초등학교와 예인유치원이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김재성의 존재입니다. 김재성 씨는 55,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있지만, 이는 경매 절차상의 예측일 뿐이며, 실제 임차인과의 관계 및 법적 검토를 통해 정확한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 통상적인 상태를 기준으로 평가했다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리나 보수가 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설 존재 여부는 제공된 정보와 자체 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

2. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 거제2차덕산베스트타운 아파트로서, 법원 감정가는 6,300만원으로 책정되었습니다. 권리관계상 말소될 권리가 다수 존재하나, 대항력 있는 임차인 김재성 씨의 존재가 가장 중요한 이슈입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 현저히 낮게 책정된 점은 매력적이나, 임차인 관련 불확실성 및 내부 상태 확인의 필요성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

3. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 매우 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 소형 평형: 39.60㎡의 소형 아파트로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 입지로 실거주 또는 임대 수익 창출을 고려해볼 수 있습니다.

4. 시세 분석

최근 거래된 유사 면적(전용면적 27㎡ 추정)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월에 365,000,000원 및 410,000,000원의 거래가 있었습니다. 본건의 건물 면적은 39.60㎡ (약 11.98평)으로, 이는 전용면적 27㎡ (약 8.17평)와 차이가 있어, 거래된 면적이 본건과 직접적으로 비교하기는 어렵지만, 시장 가격대는 3억원 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

감정가 63,000,000원과 최근 실거래가 3억 6천 5백만원 이상과는 매우 큰 격차가 존재합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 존재, 임대차 관계, 또는 기타 특수 물건의 성격 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 추정됩니다.

5. 예상 입찰가

최근 실거래가(3억 6천 5백만원 ~ 4억 1천만원)와 감정가(6천 3백만원) 간의 현저한 차이를 고려할 때, 본건의 실제 가치는 감정가보다 훨씬 높다고 판단됩니다.

본 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 즉, 낙찰자가 김재성 씨의 보증금 55,000,000원을 별도로 인수하지 않는다는 전제하에, 또는 해당 보증금이 경매 배당을 통해 전액 회수된다는 전제하에 산정된 금액입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 낙찰자가 임차인 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, 이는 반드시 법원 및 현장 조사를 통해 최종 확인해야 합니다.

최근 실거래가 수준을 고려하되, 인수해야 할 보증금이 없다는 가정 하에, 다음과 같은 입찰가 범위를 보수적으로 제안합니다.

추천 입찰가 범위: 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원

주의: 상기 예상 입찰가는 김재성 씨의 보증금 55,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 가정 하에 산정한 것입니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 해당 금액을 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다. 임차인과의 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.