나이스옥션 법원경매 진주 2026타경44 [1] 경상남도 사천시 벌리동 6-2 비룡광장타운 102동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 삼천포종합운동장 서측 인근에 위치하며 주위는 간선도로변 아파트, 상업용 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중 제11층 제1106호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 새시 창호.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

난방설비가 되어 있음. 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(삼천포여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(삼천포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경44 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 벌리동 6-2 비룡광장타운 102동 11층 1106호

용도: 아파트

건물 동/호수: 102동 11층 1106호

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 17.78㎡ (약 5.38평)

건물면적: 56.46㎡ (약 17.08평)

감정가: 71,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 삼천포종합운동장 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 간선도로변 아파트, 상업용 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 폭 25m~30m의 대로3호선에 접합해 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(삼천포여자중학교, 삼천포고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2005년 11월 10일 접수된 우리은행 근저당권 (권리금액: 32,400,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

우리은행 근저당권 (2005-11-10)

주식회사 우리카드 가압류 (2025-05-13, 권리금액 15,120,843원)

현대캐피탈 가압류 (2025-08-18, 권리금액 17,324,224원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

신한카드 소유권이전청구권가처분 (2025-11-07) - 이 권리는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

본 건 등기부 채권 총액은 64,845,067원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인이 없는 것으로 파악되나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 삼천포종합운동장이 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지와 상가, 소매점, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 편의시설로는 XXX 마트, YYY 병원, ZZZ 초등학교 등이 있으며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

현 시점에서는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 매수 전에 반드시 주변 현황을 직접 확인하여 혐오시설의 존재 여부를 최종 점검해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건축구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕이며, 총 15층 중 11층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

난방 설비, 위생 설비 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

삼천포종합운동장이 인근에 위치하여 체육 및 여가 활동에 접근성이 용이합니다.

주변 간선도로변에 아파트 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부 상 말소되지 않는 권리인 신한카드 소유권이전청구권가처분(2025-11-07)이 존재합니다. 이 가처분은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 소유권 이전이나 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

본 건의 경우, 감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 등기부상 가처분은 말소 표시가 없어 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 해당 가처분의 구체적인 내용과 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인이 없고 인수할 보증금이 0원인 점은 명도 부담이 적을 수 있음을 시사합니다.

그러나, 점유자가 소유자이거나 임의로 점유하고 있는 경우, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 갈등이 발생할 수 있습니다. 또한, 법적인 절차를 통한 명도가 필요할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

건물의 노후화 상태, 수리 필요성 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 벌리동에 위치한 아파트 물건으로, 삼천포종합운동장 인근에 자리하고 있습니다. 교통 상황은 보통 수준이며, 주변에 아파트와 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 15층 중 11층에 위치하며 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

하지만, 등기부상 신한카드의 소유권이전청구권가처분이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 이 가처분은 본 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인이므로, 해당 가처분과 관련된 법적 절차 및 결과에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 임차인이 없고 인수할 보증금이 0원인 점은 명도 부담이 적을 수 있으나, 최종 명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 삼천포종합운동장 인근이라는 점은 지역 내에서의 인지도 및 접근성을 높일 수 있습니다.

* 건물 자체의 전용면적 56.46㎡ (약 17평)은 1~2인 가구에게 적합한 크기입니다.

* 본 물건의 가장 큰 잠재적 메리트는 '가처분' 관련 불확실성이 해소되고 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있다는 점입니다. (단, 가처분 인수 시 리스크가 매우 큽니다.)

* 최근 시세는 6천만원 ~ 8천만원 사이로 형성되고 있으나, 본 건의 감정가는 71,000,000원으로 비교적 합리적인 수준으로 보입니다. (주의: 이는 권리상 리스크가 해소된다는 전제 하에)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 71,000,000원입니다.

* 등기부상 말소되지 않는 신한카드 가처분(2025-11-07, 소유권이전청구권가처분)이 인수될 경우, 해당 가처분의 내용과 실제 인수되는 금액 또는 절차에 따라 낙찰가의 하한선이 크게 달라질 수 있습니다.

* 만약 가처분이 해소되지 않고 인수된다면, 사실상 입찰이 매우 어렵거나 권장되지 않습니다.

* 가처분 관련 불확실성이 해소되고, 시세 및 본 건의 현황(누수, 수리 상태 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서 가처분 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하여, 입찰가는 감정가의 50% 수준에서 시작하여 시장 반응 및 추가 정보 확인 후 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (약 35,500,000원 ~ 49,700,000원 범위 내에서 보수적 접근 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.