나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20017 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 620 더포레지움 606동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '구산중학교' 남서측에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조 19층 건물 내 4층 401호로서, 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호: PVC창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건 북측으로 왕복4차선도로, 남측으로 왕복3차선도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-04)(현동지구 중학교(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(현동숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

- 현황조사 시점(2026.2.24.) 기준으로 우편함의 관리비고지서를 확인한바 2026년 1월말까지 약 170만원 정도가 연체되어 있는 것으로 보여지므로 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20017 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 620 더포레지움 606동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

토지면적: 71.65㎡ (약 21.67평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 용도: 공동주택(아파트)

사용승인일: 2015년 10월 16일

건물 최고층: 20층

동수: 13동

총 세대수: 838세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '구산중학교' 남서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 아파트 지대입니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로:

북측으로는 왕복 4차선 도로, 남측으로는 왕복 3차선 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 상대보호구역(구산중학교, 현동숲유치원), 국민임대주택단지예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을3): 한국주택금융공사 (2022.05.30, 192,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을4): 주식회사디엘에이치아이 (2022.06.14, 40,000,000원)

* 임의경매개시결정 (갑5): 한국주택금융공사 (2026.01.28, 177,721,038원)

* 가압류 (갑6): 서울보증보험주식회사 (2026.02.12, 24,404,680원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요: (별도 명시된 내용 없음, 다만 '지상권'으로 표기되어 있으나 구체적인 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 조사되었으나 현재 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 인근에 구산중학교와 현동숲유치원이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. (2026년 7월 27일 기준)

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보: LH그린품애아파트

* 건설사: LH (사용승인일 2015.10.16)

* 관리사무소 연락처: 055-222-6112

* 주차대수: 총 149대 (지상 2대, 지하 50대 - 제공된 정보 기준, 건물등기부상 총 주차 대수: 957대)

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납:

현황 조사 시점(2026.2.24.) 기준으로 우편함의 관리비 고지서를 확인한 결과, 2026년 1월 말까지 약 170만원의 관리비가 연체된 것으로 확인되었습니다. 낙찰 후 인수 여부 및 정확한 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 상태 확인 곤란:

소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 감정평가는 외부 관찰 및 유사 물건을 토대로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

* 미상 임대차 관계:

임대차 관계가 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대비하여 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 현동에 위치한 아파트입니다. 비교적 최근인 2015년에 건축된 아파트로, 주변에 학교와 상업시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난합니다. 다만, 상당 금액의 관리비 연체가 확인되었으며, 내부 상태에 대한 정보가 부족하여 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상으로는 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되나, 지상권 등 인수될 수 있는 권리 여부에 대한 최종 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 상승세:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 아파트가 2026년 6월에 220,000,000원 (84.95㎡)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가(235,000,000원)와 비교했을 때 잠재적인 시세 차익 가능성을 시사합니다.

* 안정적인 주거 환경:

학교와 생활 편의시설이 인접한 아파트 단지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있는 입지입니다.

* 건물 노후도:

2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 자체의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.91㎡)의 아파트가 2026년 6월 2일에 220,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 235,000,000원이며, 4층이라는 점을 고려할 때 9층의 거래가보다 약간 낮은 가격으로 형성될 수 있습니다. 또한, 상당 금액의 관리비 연체와 내부 확인 곤란이라는 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 현재 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이로 제안합니다.

본 제안가는 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.