나이스옥션 법원경매 진주 2026타경36 [1] 경상남도 사천시 향촌동 334-12 주1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 '향촌동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택, 공동주택 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층으로서, 외벽: 화강석 및 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경36 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 향촌동 334-12 주1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 10600만원

* 토지면적: 72.14㎡ (약 21.82평)

* 토지지분: 72.14㎡ (약 21.82평)

* 건물면적: 46.63㎡ (약 14.11평)

* 건물지분: 46.63㎡ (약 14.11평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOO

* 준공년월: 2021년 9월 (사용승인일 2021.09.01 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 '향촌동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 대상 물건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 물건지 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건의 토지는 생산녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (삼천포농업협동조합, 2022.05.12, 78,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 채

* 보증금: 10000000원

* 차임: 400000원

* 전입일자/확정일자: 2024-06-10

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 채 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석: 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래 가격은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 다양하게 나타납니다.

* 성일아너스 (2008년식, 84.76㎡, 2층): 10,000만원 (약 118만원/㎡)

* 큐브상트레빌 (2016년식, 66.518㎡, 3층): 14,500만원 (약 218만원/㎡)

* 대진아트빌 (2002년식, 75.83㎡, 1층): 5,400만원 (약 71만원/㎡)

* 본 물건 (46.63㎡, 3층, 2021년식)의 감정가는 10,600만원으로, 이는 약 227만원/㎡ 수준입니다. 비교적 신축인 점을 감안할 때, 큐브상트레빌의 평당 단가(218만원/㎡)와 유사하거나 약간 상회하는 가격으로, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 향촌동 지역은 농경지와 주거용 건물이 혼합된 지역으로, 도시 외곽의 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 농경지와 단독주택, 공동주택이 혼재되어 있어 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 사천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: '향촌동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용에 편리함이 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주의 이용이 예상됩니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 물건은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 지상 4층 건물 중 3층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 전기, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 생산녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 도로 접근성: 서측 3미터 도로에 접하여 있어, 대형 차량의 진출입이나 주차 공간 확보에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 최초 정보상 임대 관계가 미상이었으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 향촌동에 소재한 다세대주택으로, 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 존재하지 않아 명도 또한 원만할 것으로 예상됩니다. 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 가치를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 생산녹지지역이라는 용도지역의 특성과 좁은 도로 폭은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 상대적으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 인수되는 보증금 없음: 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 내 주거 수요: 사천시 향촌동 지역의 다세대주택 주거 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10,600만원이며, 면적(46.63㎡) 대비 평당가로 환산 시 약 751만원/평입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례(큐브상트레빌, 218만원/㎡)를 고려할 때, 본 물건의 감정가는 신축 연식(2021년)을 감안하면 시장가와 부합하거나 다소 상회하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 주변 시세 및 경매 시장의 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 95,000,000원에서 105,000,000원 사이 에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 잠재적 리스크 요소(좁은 도로, 토지이용계획)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.