나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10125 [1] 경상남도 창원시 진해구 석동 675 진해석동우림필유 102동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 <석동행정복지센터> 남서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택, 대형마트, 영화관, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 102동 14층 1402호로서, (사용승인일: 2008.03.31.) 외 벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호: PVC창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외의 도로, 서측 및 남측으로 노폭 약 12~15m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 초등학교(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(장복초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-27)(장복초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역<소하천정비법>, 철도보호지구<철도안전법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2026타경10125 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 석동 675 진해석동우림필유 102동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원

토지면적: 67.92㎡ (약 20.55평)

건물면적: 84.99㎡ (전용면적, 약 25.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창원원예농업협동조합

사용승인일: 2008년 3월 31일

총 층수: 15층 (해당 층: 14층)

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 (철근)콘크리트 지붕

건물명: 진해석동우림필유

세대수: 1192세대 (단지 전체)

주차대수: 총 1,604대 (단지 전체)

추정 분양면적: 약 112.76㎡ (약 34.11평) (102동 평균 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동에 위치하며, 주변에는 공동주택, 대형마트, 영화관, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로는 노폭 약 25m 내외의 도로, 서측 및 남측으로는 노폭 약 12~15m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사디앤에스 (2008.04.30)

- 소유권이전: 최영철 (2008.06.30, 매매)

- 근저당권: 창원원예농업협동조합 (2020.06.23, 310,800,000원) - 말소기준권리

- 압류: 창원세무서장 (2024.11.26, 말소)

- 가압류: 롯데카드 (2025.06.16, 39,973,194원, 말소)

- 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.02, 말소)

- 가압류: 신용보증기금 (2025.08.18, 270,000,000원, 말소)

- 압류: 창원시 (2026.01.23, 말소)

- 임의경매개시결정: 창원원예농업협동조합 (2026.02.03, 259,843,024원, 말소)

3.2. 권리관계 총평

본 건의 말소기준권리인 근저당권(2020.06.23. 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 620,773,194원입니다.

3.3. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상임.

임대차 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 실제 점유자가 있는지 여부 및 보증금/차임 등 구체적인 내용은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주변 시설

본건이 속한 진해석동우림필유 아파트는 총 30개 동, 1192세대로 구성된 대단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

단지 주변으로는 대형마트, 영화관, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

단지 인근에 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육 환경으로는 장복초등학교가 인접해 있으며, 해당 초등학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 단지 주변으로 잘 정비된 도로망을 통해 창원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 다양한 제한사항이 존재합니다.

- 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 도로 접합

- 소하천(저촉), 초등학교(저촉)

- 가축사육제한구역

- 비행안전제2구역(지원), 비행안전제3구역(지원), 비행안전제4구역(지원), 지원항공작전기지: 이로 인해 항공기 소음이나 관련 시설로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

- 철도보호지구

6.2. 임대차 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임 등의 금액이 확인되지 않는 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

해당 지역은 군사시설 보호구역 및 항공작전기지 인근에 포함되어 있어, 관련 시설 운영으로 인한 소음이나 기타 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 석동에 위치한 아파트 물건으로, 입지조건 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 대단지라는 장점을 가지고 있습니다.

권리분석 상으로는 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 주의가 요구됩니다.

토지이용계획 상 다양한 규제가 존재하지만, 이는 해당 지역의 특성을 반영하는 것으로 해석됩니다. 군사시설 보호구역 및 항공작전기지 인접 등은 소음이나 기타 제약으로 작용할 수 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 현상일 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 현장 확인 및 명도 관련 사항만 면밀히 검토된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대형마트, 영화관 등 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

* 대단지 아파트: 1192세대의 대규모 단지로 관리 및 편의 시설 이용이 용이.

* 향후 가격 상승 잠재력: 입지 조건 대비 현재 시세 대비 감정가가 높게 형성된 점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 아파트의 유사 면적 거래가는 310,000,000원 ~ 340,000,000원 수준입니다.

감정가 402,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 최고 실거래가인 340,000,000원 수준을 상회하며, 보수적으로 접근할 경우 345,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.