나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10102 [1] 경상남도 김해시 삼정동 613-2 가동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재"김해고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 폐문 부재로 인해 조사치 못함. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(김해고 상대)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-02-16)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험 주식회사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.13.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2026타경10102 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 613-2 가동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

토지지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물면적: 64.87㎡ (약 19.63평)

건물지분: 64.87㎡ (약 19.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호

준공일자: 1993년 11월 (건축물표제부 상 허가일 및 착공일 기준)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 '김해고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 북측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

지역 여건: 본 건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(김해고), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 3일자 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기 (등기부상 갑5)

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 19일

* 확정일자: 2023년 1월 3일

* 배당신고일자: 2025년 1월 24일

* 대항력: 없음

본 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 권리관계:

* 갑1, 갑2: 소유권 이전

* 을7: 주택임차권 (한국토지주택공사, 85,000,000원). 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 신청채권자인 서울보증보험이 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑5: 강제경매 (말소기준권리)

결론: 상기 권리 분석 결과, 신청채권자의 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력 있는 권리가 매각으로 소멸될 것으로 판단되어, 매수인에게 인수되는 별도의 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본 건은 김해시 삼정동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 상업시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 지역 내 거주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변 시설: 김해고등학교가 인근에 위치하고 있어 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있으며, 주택가로서 비교적 안정적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 식료품 구매, 외식 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 김해고등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서 유리한 입지입니다.

교통: 본 건은 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 지역 내 이동 및 외부 지역으로의 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가적인 확인이 필요하나, 일반적으로 주거지역 내에서 보통 수준의 접근성을 가질 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련 복잡성: 신청채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 이러한 서류상의 절차적 복잡성이 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물 노후도: 본 건은 1993년 준공된 건물로서, 건물 및 내부 설비의 노후화로 인한 유지보수 또는 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 2022년 건축물표제부상 'crtnDay' 정보가 있는 것으로 보아, 이 시점에 일부 정비가 이루어졌을 가능성도 있습니다.

내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계자의 부재로 인해 물건 내부 확인이 어려웠다는 점은, 실제 건물 상태나 구조에 대한 파악이 외부 관찰 및 관련 공부에 의존할 수밖에 없었던 한계로 작용합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 91,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 신청채권자의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이나 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 건물은 1993년 준공되어 연식이 있으나, 2022년에 건축물대장상 갱신된 이력이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려할 때, 입찰 참여 시 면밀한 시세 조사 및 리스크 분석을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되는 권리만을 가지고 있어 낙찰자가 추가적인 권리 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

안정적인 주거 지역: 김해시 삼정동은 주거 기능이 안정적으로 유지되는 지역으로, 지역 내 부동산 수요를 꾸준히 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 향후 김해시의 도시 발전 계획 및 해당 지역의 정비 사업 추진 가능성 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 4월):

* 백송하이츠빌라1차 (2010년 건축, 55.14㎡): 74,000,000원 (약 134만원/㎡)

* 일동빌라(3차) (1996년 건축, 77.33㎡): 75,000,000원 (약 97만원/㎡)

* 부경빌라 (1994년 건축, 73.97㎡): 70,000,000원 (약 95만원/㎡)

본 건 정보:

* 건물 면적: 64.87㎡ (약 19.63평)

* 건축 연도: 1993년 (건축물표제부 기준)

* 감정가: 91,000,000원

시세 비교 및 예상 입찰가 산정:

본 건의 건물 면적(64.87㎡)과 유사한 최근 거래 사례인 백송하이츠빌라1차(55.14㎡, 74,000,000원)의 평당 단가(약 134만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 64.87㎡ * 134만원/㎡ = 약 86,900,000원 수준의 시가 추정치가 나옵니다. 이는 감정가(91,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. 1994년, 1996년 건축된 인근 빌라들이 7000만원대에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 하지만 2022년 건축물표제부상 갱신일자(crtnDay)는 내부 수리나 정비가 있었음을 시사하며, 이는 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 현장 조사의 어려움, 임차권 관련 복잡성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 보수적인 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰가 제안: 75,000,000원 (시세, 감정가, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 중간값)

주변 시설 중 혐오 시설: 본 건 소재지(경상남도 김해시 삼정동 613-2) 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 및 근린생활시설 위주의 지역으로 파악되며, 즉각적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.