나이스옥션 법원경매 포항 2026타경3051 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 35-37 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 "해도동행정복지센터" 남동측 인근에 위치 하는 "송림 다세대주택(통칭:송림주택 나동) 제2층 제202호" 단위세대로서, 부근일대 는 연립 및 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 북측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 3층건 중 제2층 제202호 단위세대로서, 사용승인일자는 1986.12.06일 이며 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 방3, 거실 겸 주방, 욕실1로 조사됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서의 전유부분 건물의 표시상 건물의 구조가 "철근콘크리트조"이나, 집합건축물대장상 "벽돌조" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

등기사항증명서상 전유부분 건물의 표시 건물의 구조가 "철근콘크리트조"이나 집합건축물대장상 "벽돌조"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2026타경3051 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 35-37 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 53,000,000원

면적:

* 토지면적: 54.27㎡ (약 16.41평)

* 토지지분: 54.266666666666666㎡ (약 16.41평)

* 건물면적: 54.18㎡ (약 16.39평)

* 건물지분: 54.18㎡ (약 16.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

3. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 "해도동행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 연립 및 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

차량 출입이 가능하며, 북측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태:

본건 남서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)에 해당합니다.

4. 권리분석

* 인수되는 권리 (임차인 현황):

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

* 말소기준권리 및 소멸 예정 권리:

을3 근저당권 (접수일자 2019-11-04, 한화생명보험주식회사)이 말소기준권리입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 등기부 요약 (채권 총액):

등기부채권 총액은 132,655,862원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 (최재능, 1987-11-20)

- 소유권이전 (최용석, 2019-09-18, 증여)

- 근저당 (한화생명보험주식회사, 2019-11-04, 46,800,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (경북신용보증재단, 2023-03-17, 37,020,000원) - 말소

- 압류 (포항세무서장, 2024-05-03) - 말소

- 가압류 (신용보증기금, 2024-08-06, 11,083,341원) - 말소

- 가압류 (오케이저축은행, 2024-10-17, 37,752,521원) - 말소

- 임의경매 (한화생명보험, 2026-01-23, 29,500,000원) - 말소 (본건 경매개시 채권자)

- 압류 (부산진구, 2026-06-22) - 말소

* 공부상 차이 (건물 구조):

등기사항증명서상 전유부분 건물의 표시에는 건물의 구조가 "철근콘크리트조"로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상에는 "벽돌조"로 기재되어 있습니다. 이는 주의가 필요한 사항입니다.

5. 건물 상세 정보

* 구조 및 마감:

본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 3층 건 중 제2층 제202호 단위세대로, 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판 및 일부 타일 마감입니다. 창호는 샷시2중창입니다.

* 이용 상태:

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 건축 연도:

사용승인일자는 1986년 12월 6일입니다.

6. 시세 분석

* 주변 유사 물건 거래 사례:

최근 매매 정보 분석 결과, 포항시 남구 해도동 일대에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

- 해피타운: 2013년 건축, 69.85㎡, 1층, 2026년 6월 9일, 8,500만원

- 대성빌라: 1993년 건축, 46.23㎡, 4층, 2026년 6월 1일, 4,000만원

- 조양: 1980년 건축, 44.09㎡, 3층, 2026년 7월 6일, 3,000만원

* 시세 추정:

본건은 1986년 건축된 54.18㎡(약 16.4평) 규모의 다세대주택입니다.

유사 면적 및 건축 연도를 가진 구축 물건(대성빌라, 조양)은 3,000만원 ~ 4,000만원대의 거래가를 보였습니다.

건축 연도가 더 오래되었고 면적이 작은 '조양'이 3,000만원에 거래된 점, 건축 연도가 1993년이고 면적이 작은 '대성빌라'가 4,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 경우 면적(54.18㎡)이 이들보다 크다는 점에서 4,000만원 이상의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

다만, 2013년 건축된 '해피타운'이 8,500만원에 거래된 것은 신축 및 면적 차이(69.85㎡)를 감안해야 합니다.

본건의 감정가는 5,300만원으로, 최근 거래된 구축 물건들의 시세와 비교 시 다소 높은 편이나, 면적 및 입지 여건을 감안하면 합리적인 수준일 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건축물 구조 불일치:

등기부상 '철근콘크리트조'와 집합건축물대장상 '벽돌조'라는 상이한 기재는 추후 건물 하자 보수나 재건축 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 노후화:

1986년 사용승인된 건물로, 약 40년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인:

거주자의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 내부 상태에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

포항시 남구 해도동에 위치한 본 다세대주택은 1986년에 건축되어 현재 약 40년 정도 경과한 건물입니다. 감정가는 5,300만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 16.4평입니다. 권리 분석상 인수할 채무나 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 그러나, 등기부상 건물 구조와 집합건축물대장상 구조가 불일치하는 점, 건물 노후화, 그리고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 주변 시세는 유사 구축 물건의 경우 3,000만원~4,000만원대에 형성되어 있으나, 본건의 면적을 고려하면 4,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 해도동 일대의 안정적인 주거 지역에 위치하여 비교적 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 가치 상승 시 추가적인 이익을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 현 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 임대 수익을 노릴 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 53,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 거래 가격은 3,000만원에서 8,500만원까지 분포합니다. 본건과 유사한 면적(약 16.4평) 및 건축 연도(1986년)를 가진 구축 물건들의 시세는 3,000만원 ~ 4,000만원 수준으로 보이나, 본건의 면적이 조금 더 크다는 점을 감안하면 4,000만원 이상으로 책정 가능합니다.

건물 구조 불일치, 노후화, 내부 미확인 등의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 80% ~ 100% 수준인 40,000,000원에서 53,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 정확한 현황 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.