나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10049 [1] 경상북도 경주시 외동읍 구어리 135 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 '외동농공단지' 서측 인근에 위치하며,주위로는 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량의 접근은 가능하며,간선도로와 인접하여 교통상황은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄하게 조성된 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 인접 토지(외동읍 구어리 137-2,137-3,139-3,139-5)를 경유하여 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 일련번호(2) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 일련번호(3) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (가) 일반철골구조 판넬지붕1층 건으로서 외벽 : 사이딩 판넬 및 샌드위치판넬 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 데코타일 등 마감 창호 : 새시 창호임. 일련번호 (나) 일반철골구조 판넬지붕1층 건으로서 외벽 : 사이딩 판넬 및 샌드위치판넬 등 마감 내벽 : 내부 인테리어 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 데코타일 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호(가): 일반음식점으로 이용중임.(현재 공실상태) 일련번호(나): 일반음식점,사무소로 이용중임.(현재 공실상태)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ［지적 및 건물개황도 ］와 같이 제시외 건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1내지3 일부 법면 및 잔여지 감안평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 경주지원 2026타경10049 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 구어리 135

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 사무소)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에이치에프아이삼일유동화전문유한회사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

* 토지면적: 1384.00㎡ (약 418.66평)

* 건물면적: 총 692.75㎡ (약 209.56평)

* 주건축물 제1동: 383.82㎡ (약 116.10평)

* 주건축물 제2동: 308.93㎡ (약 93.45평)

1.3. 가격 정보

* 감정가: 1,505,284,990원

1.4. 경매 정보

* 작성일: 2026-08-11

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 소재

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 일부 법면 및 잔여지 감안 평가.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 '외동농공단지' 서측 인근에 위치하며, 주위로는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음. 외동농공단지는 경주 제조업의 핵심 축으로서 자동차 부품, 기계, 금속가공 등 다양한 제조업체가 밀집한 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 간선도로와 인접하여 교통 상황은 대체로 무난함.

2.3. 도로 상태

* 동측으로 인접 토지를 경유하여 왕복 4차선 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2013년 1월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)으로, 이에 앞선 권리는 인수되며 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정임.

* 건물 등기부상 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 기재되어 있으며, 대부분 말소 예정임.

* 총 등기부채권 합계: 5,118,277,399원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2004-05-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2012-12-05

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있어 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있음.

3.4. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

* 인수 보증금 합계: 30,000,000원 (임차인 이 의 보증금)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 외동농공단지 인근에 위치하며, 주위로 공장 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 내 수요를 충족하는 상권으로 판단됨.

* 건물은 일반음식점 및 사무소로 이용되었거나 현재 공실 상태임.

4.2. 잠재적 혐오시설 조사

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 바로 인근에 위치한 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 외동농공단지 인근이라는 점을 감안할 때, 관련 산업 시설의 존재 가능성은 있으며, 이는 추가적인 현장 확인을 통해 면밀히 파악할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 농공단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 및 의료시설

* 가까운 거리의 구체적인 교육 및 의료시설 정보는 제공되지 않으나, 경주시내 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 두 명의 임차인 모두 대항력이 있어, 이들의 보증금(총 30,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소임.

6.2. 유동화 물건

* 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계나 채권 관련 이슈가 있을 수 있으므로 면밀한 분석이 요구됨.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 있어 관련 법규 검토가 필수적임.

6.4. 법면 및 잔여지

* 감정평가 시 토지 일부 법면 및 잔여지를 감안하여 평가되었다는 점은 토지 이용에 제약이 있을 수 있음을 시사함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 외동농공단지 인근에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건임.

* 넓은 토지와 비교적 큰 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 약 15억원 수준임.

* 주요 리스크로는 대항력 있는 두 명의 임차인 존재와 유동화 물건이라는 점임. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

* 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으나, 주변 상권 및 교통 상황은 무난한 편임.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 외동농공단지 인근으로 산업 배후 수요와 지역 근린 상업시설 수요를 기대할 수 있음.

8.2. 일괄 매각

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 명도 또는 권리 분석의 번거로움을 줄일 수 있음 (단, 임차인 인수분은 별도 고려).

8.3. 활용 가능성

* 제2종근린생활시설로 일반음식점, 사무소 등으로 활용 가능하며, 공실 상태이므로 향후 리모델링 또는 재구성을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 1,505,284,990원에서 인수해야 할 임차인 보증금 30,000,000원을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 함.

* 대항력 있는 임차인, 유동화 물건, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액에서 결정될 가능성이 높음.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 임차인과의 협상 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석해야 함.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.