나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10041 [1] 경상북도 경주시 안강읍 양월리 278-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 "창마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형 차량 정도 접근 가능하며, 간선도로 접근성, 대중교통 이용 편의성 등으로 보아 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체 지반 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 3.5미터 포장도로, 서측으로 폭 약 2.5미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-24), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

제시목록 외의 물건

별첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[카페] 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, (사용승인일: 1993.02.24) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감 바닥: 콘크리트위 도료, 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임. [창고] 경량철골조 판넬지붕으로서, (사용승인일: 1993.02.24) 내외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

이용상태

카페 및 창고로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 되어 있음. 난방은 보일러는 없고 열풍기시스템에 의함. 온수는 순간온수기를 사용함.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

귀 의뢰목록상 주택은 현황 카페로 이용중임. 귀 의뢰목록상 변소는 현황 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 목록2 공부상 '주택','변소'이나 현황은 각 '카페','창고'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10041 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 양월리 278-8

용도: 단독주택 (현황 카페, 창고)

감정가: 178,785,760원

토지면적: 344.00㎡ (약 104.06평)

건물면적: 87.36㎡ (약 26.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 60.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 목록2 공부상 '주택','변소'이나 현황은 각 '카페','창고'임.

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 "창마을" 남동측 인근에 소재하고 있음.

주변 일대는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 및 농업 환경을 형성하고 있음.

교통 상황은 소형 차량 정도의 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 편의성 측면에서 보통 수준으로 평가됨.

토지는 남측으로 폭 약 3.5미터, 서측으로 폭 약 2.5미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 26일 농협은행주식회사 근저당권 (80,400,000원)

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(경주세무서장) 및 임의경매(농협은행) 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 현황은 추가 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

주의사항: 임대관계가 미상임. 이는 명도 진행 시 임차인 점유 가능성 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미하므로, 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 상세히 확인해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하나, 건물은 현재 카페 및 창고로 이용 중이며, 건축물대장상 주 용도는 제1종근린생활시설로 등재되어 있어 상업적 활용이 가능한 입지임.

주변은 주로 주거시설과 농경지로 구성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 적합한 환경임.

카페 및 창고로 이용 중인 현황과 제1종근린생활시설 용도를 고려할 때, 지역 기반의 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있음.

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보(2026년 1월~3월 거래, 2.5억원~7.4억원)는 본건의 단독주택 및 상가 용도와 직접적인 비교 대상은 아니나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있음.

5. 생활정보

주변 환경: 주거 및 농경지가 혼합된 지역으로, 비교적 조용한 생활 환경을 제공함.

교통: 대중교통 이용이 가능한 수준이며, 간선도로 접근성도 보통으로 평가됨.

편의시설: 인근 지역의 편의시설은 제한적일 수 있으며, 안강읍 중심지 등 인근 지역으로의 접근을 통해 이용해야 할 것으로 보임.

혐오시설: 현재까지 파악된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크임.

건물 노후화: 건물 사용승인일(1993.02.24) 기준으로 약 30년 이상 경과하여, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 안강읍 양월리 소재의 단독주택으로, 현재는 카페 및 창고로 활용되며 제1종근린생활시설 용도를 가지고 있어 상업적 활용 잠재력이 있는 부동산임.

344㎡ (약 104평)의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있음.

감정가 1억 7,878만 5,760원은 넓은 토지 면적 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단되며, 잠재적 가치 상승 가능성을 내포하고 있음.

가장 주의해야 할 점은 임대차 관계가 미상이라는 사실이며, 이로 인한 명도 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 함.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 제1종근린생활시설 용도를 기반으로 한 개발 및 사업 확장 잠재력.

농경지와 주택이 혼재된 지역 내 상업 시설로서의 희소성.

성장관리계획구역 지정에 따른 향후 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,785,760원입니다.

토지 면적(344㎡)과 제1종근린생활시설 용도를 고려할 때, 감정가 수준에서 시작하여 본건의 잠재적 가치와 명도 관련 리스크를 충분히 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 2.5억원에서 7.4억원까지 다양하게 분포하나, 물건의 성격 및 용도가 상이하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

따라서, 본건의 넓은 토지 면적과 상업적 활용 가능성을 고려하되, 명도 리스크를 감안하여 감정가의 110% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 1억 9천 6백만원 ~ 2억 3천 2백만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 명도 관련 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려사항 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.