나이스옥션 법원경매 경주 2026타경26 [1] 경상북도 경주시 충효동 44-6 삼정그린뷰경주본가아파트 203동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2026.02.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 경주시 충효동 44-6번지 "삼정그린뷰경주본가아파트" 203동 8층 802호 단위세대에 대한 평가로서 인근은 대단지 아파트 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 8층건 아파트건물 중 8층 802호 단위세대로서(사용승인일 2004.11.06) 외벽 : 콘크리트위 페인트 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단지 사각형 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

동,서,남,북로 8~20미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 소로2류(접함), 중로2류(접함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

경상북도 경주시 충효동 44-6 삼정그린뷰경주본가아파트 203동 8층 802호에 위치한 본 물건은 아파트입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 56.21㎡ (약 17평)이며, 건물 전용 면적은 84.20㎡ (약 25평)입니다. 건물 공급 면적은 104.65㎡ (약 32평)으로 확인됩니다.

1.3. 기타 기본 정보

사건번호는 경주지원 2026타경26 (1)이며, 감정가는 167,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 청산을 위한 형식적 경매(부동산)로 진행됩니다. 채권자는 최 입니다. 물건의 주요 특이사항은 형식적 경매라는 점입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주거 적합성

본 물건은 경상북도 경주시 충효동에 위치하며, 인근은 대단지 아파트 등이 형성된 주택지대로 구성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 사정 또한 편리합니다.

2.3. 건물 및 단지 정보

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 구조의 8층 아파트 건물 중 8층에 해당합니다. 2004년 11월 6일에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 상하수도 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 시설, 엘리베이터 시설이 갖추어져 있습니다. 해당 아파트 단지는 3필지에 조성된 사각형 형태의 공동주택 부지이며 평탄한 지형입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제약 사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 8~20미터의 소로 및 중로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 채권자는 최 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 특이사항으로 반드시 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

말소기준권리인 을4 근저당권(불국사농업협동조합, 2022-12-22 접수, 126,000,000원)은 말소 처리됩니다. 이 외 등기부상의 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류 등은 모두 말소 예정으로, 권리 관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 235,909,090원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 개요나 내용은 파악되지 않았습니다. 이는 잠재적인 위험 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 중심 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 대단지 아파트 위주로 형성된 주택지대로, 주변 상권은 해당 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종(편의점, 마트, 식당, 학원 등) 중심으로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육, 편의, 의료 시설

본 아파트 단지 인근에는 경주초등학교가 도보 약 100미터 내에 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 월성중학교, 경주여자중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 약국 등) 역시 단지 주변 및 인근 상업지구를 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역 조사 결과, 단지 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매의 특성

본 경매는 채무 변제가 주 목적이 아닌, 재산 분할 등을 위한 형식적 절차로 진행됩니다. 따라서 경매 당사자들의 이해관계 및 절차 진행에 특이사항이 있을 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 충분히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 미확인 권리 (지상권)

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 그 내용이 불명확합니다. 이는 향후 소유권 행사나 재산권 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 유지보수

건물 사용 승인일이 2004년 11월 6일로, 약 22년이 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 충효동의 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 형식적 경매라는 점과 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 주요 권리 관계 말소로 인한 권리 분석의 단순성 (형식적 경매 제외)

* 청소년 보호 구역 및 역사문화환경보존 지역 지정으로 인한 쾌적한 환경 조성 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 167,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 주변 실거래가 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 단지의 최근 실거래가(예: 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원대)를 참고하되, 형식적 경매의 특성과 미확인 권리(지상권) 존재 가능성을 충분히 고려하여 낙찰 후 예상되는 총 소요 비용 및 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.