나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100236 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 19층1907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "남문시장" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 시장, 업무용 건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스승강장 및 도시철도역이 소재하는 등 제반 교통상 황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상21층건 붕 19층 1907호로서, - 외벽 : 알미늄 복합판넬 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급비수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필지 일단의 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔).근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭약 40미터, 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,5,6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호4,11): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5 146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 가축사육제한구역. 기호12,13,14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m∼50m)(접합), 상 대보호구역(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가축 사육제한구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.7.22. 신청채권자 주택도시보증공사(주택임차권자 김병창의 양수인)가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 대구광역시 중구 남산동 694-3번지에 소재하는 반월당 아너스제네스타워 오피스텔 19층 1907호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 5월 24일로, 준공된 지 약 7년 된 신축급 오피스텔입니다.

해당 호실의 전용면적은 22.11㎡ (약 6.7평)입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 120,000,000원 (1억 2천만원)입니다.

토지 면적은 3.00㎡ (약 0.91평)이며, 이는 건물 전체 대지권의 지분입니다.

건물 면적(전용면적)은 22.11㎡ (약 6.7평)입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동에 위치하며, '남문시장' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 전통시장, 업무용 건물 등이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장과 도시철도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건이 속한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청, 경북여자고등학교), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 결과

제공된 정보 및 관련 법규에 따르면, 본건 경매물건의 권리관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김병창의 보증금반환채권을 양수받은 후, 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인 김병창의 보증금 125,000,000원에 대해 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

모든 기존 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 김병창

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-06-27

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 없음 (HUG 양수인이 대항력 포기 확약 제출)

3.3. 말소 기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

'남문시장'이 인근에 있어 전통적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

중심상업지역에 위치하여 다양한 편의시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권이 활발합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 경북여자고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 제공된 정보에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 추가 권리 관계가 발생할 가능성에 대해 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 중심 상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권에 가까워 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

2019년 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 권리분석 상 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

입지, 건물 상태, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 도심 입지: 대구 중구 중심상업지역, 역세권에 근접하여 높은 접근성과 편리한 생활 환경 제공.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기로 인한 인수 부담 없음.

* 임대수익 및 시세차익 기대: 활발한 상권 및 꾸준한 수요로 임대수익 및 향후 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 7월 15일, 21.8852㎡ (3층) 매매가: 100,000,000원

* 2025년 9월 24일, 21.7589㎡ (5층) 매매가: 100,000,000원

* 2026년 4월 11일, 22.113㎡ (14층) 매매가: 91,500,000원

본건은 22.11㎡ 면적에 19층에 위치하고 있습니다. 유사 면적의 최근 실거래가 중 14층이 9,150만원에 거래되었으나, 이는 다른 거래 사례(1억원) 및 감정가(1억 2천만원)에 비해 낮은 가격입니다. 3층 및 5층의 실거래가 1억원과 감정가 1억 2천만원을 고려할 때, 19층의 높은 층수와 입지를 감안하여 본 건의 적정 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.