나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100222 [1] 대구광역시 동구 신천동 551-35 가람타운 105동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벧엘 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 신암동 소재 '신천철도교' 북동측 인근에 위치하는 '가람타운' 105동 20층 2001호 단위세대이며, 본건 인근으로 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 교통시설과의 거리, 대중교통상황 등으로 보아 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 105동 20층 2001호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지깔기 및 타일 등 마감, -창호: 샷시 창호임. (사용승인일 : 1997.12.12.)

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 경사지대에 계단식으로 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 '아파트 및 근린생활시설 부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남서측 및 남동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법>임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장(표제부 및 전유부)상 소재지번은 '대구광역시 동구 신천동 551-35' 이나, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 '대구광역시 동구 신천동 551-23, 551-31, 551-35'으로 차이가 있는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 구체적 내부 구조 및 수리여부, 관리상태 등을 확인할 수 없어, 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가한 바, 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장(표제부 및 전유부)상 소재지번은 '대구광역시 동구 신청동 551-35'이나 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 '대구광역시 동구 신천동 551-23, 551-31, 551-35'로 차이가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

대구광역시 동구 신천동 551-35 가람타운 105동 20층 2001호에 소재한 아파트로, 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 건물 정보

사용승인일은 1997년 12월 12일이며, 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 20층에 위치합니다. 건물 총 면적은 10,660.64㎡(105동 전체)이며, 해당 호수는 2001호입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지이용계획은 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 주거환경개선지구입니다. 토지 형상은 부정형이며, 북서측으로 폭 약 15m의 도로에 접해 있습니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가는 190,000,000원입니다.

건물 전용면적은 59.91㎡(약 18.12평)입니다.

토지 지분 면적은 26.77㎡(약 8.10평)입니다.

건물 분양면적은 집합건축물대장상 총면적과 세대수(139세대)를 기준으로 추정 시 약 76.70㎡(약 23.20평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 '신천철도교' 북동측 인근에 자리한 '가람타운' 105동 2001호입니다. 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 편리하여 생활 및 교통 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 23,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023년 07월 25일

확정일자: 2023년 07월 31일

배당신고일자: 2025년 09월 12일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

임차인 김 는 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 04월 08일 접수된 중소기업은행 근저당(을22)입니다.

이 외 소유권 이전(매매), 주택임차권(을25, 김하진, 말소), 가압류(신한카드, 케이비국민카드), 압류(동구청), 임의경매개시결정(중소기업은행) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

총 채권액은 약 268,178,026원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 경매 절차 진행 시 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 는 대항력이 없으므로 낙찰 시 명도 진행에 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대구 동구 신천동 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에는 신천대로와 동로 등 주요 도로가 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 우수합니다. 또한, 대구신천초등학교, 대구효목초등학교 등 교육 시설과 동촌공원과 같은 녹지 공간도 인근에 위치하고 있습니다. 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통망으로는 차량 접근이 원활하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 외곽 이동이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 교육 시설로는 초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 편의시설 이용 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로 약 29년 경과되어 향후 수선 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 대지권 및 주소 불일치: 집합건축물대장상 주소('대구광역시 동구 신청동 551-35')와 등기사항전부증명서상 대지권의 목적 토지 지번('대구광역시 동구 신천동 551-23, 551-31, 551-35') 간에 차이가 존재합니다. 이는 추후 토지 관련 분쟁이나 재건축 시 복잡성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다. (집합건축물대장상의 '신청동'은 오기로 추정되며, '신천동'으로 확인되는 타 정보와 일치시키고 해당 차이를 인지해야 합니다.)

* 내부 확인 불가: 감정평가 시점에 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 상태, 수리 여부 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신천동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 권리상 하자가 없어 명도만 원만히 진행된다면 소유권 행사에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후화, 대지권과 주소 불일치, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 우수한 교통망 및 풍부한 생활 인프라로 인한 안정적인 주거 수요 확보.

* 권리상 인수할 부분이 없어 비교적 명확한 권리 관계.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성을 검토하여 시세 차익 기회 모색.

9. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 현황(내부 상태, 수리 필요 여부 등) 및 명도 난이도 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재 시점에서 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.