나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100214 [1] 대구광역시 남구 대명동 722-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "안지랑네거리" 남동측 인근에 위치하는 토지로 주 변은 후면 단독주택 및 다가구주택, 도로변은 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상 혼용지대임.

교통상황

본건 토지까지 차량 등의 접근이 가능하고 인근 대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도 로 접근성 등을 고려할 때 주상용 토지로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 북측 노폭 약 3m의 골목도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 스라브지붕 지하1층 지상2층 건으로 - 외벽 : 세멘몰탈위 페인트, 화강석재, 적벽돌 및 외장타일 등 - 내벽 : 세멘몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재, 화강석, 인조석물갈기 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호 등

이용상태

본건 건물 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설과 주택부분은 유류보일러 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물 개황도 참고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 남구 대명동 722-9번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 대구지방법원 2026타경100214 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 982,313,570원입니다.

토지 면적은 296.80㎡ (약 89.8평)이며, 건물 면적은 314.41㎡ (약 95.1평)입니다.

제시외 건물 면적은 13.80㎡ (약 4.17평)로, 본 물건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

채권자는 주식회사아이엠뱅크입니다.

2. 입지조건

본 건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "안지랑네거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 시설, 생활편익시설 및 간선도로 접근성이 양호하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 형상으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남서측 약 15m 폭의 포장도로 및 북측 약 3m 폭의 골목도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 권 (점포): 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2013-06-04, 대항력: 있음.

* 권 (주거): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-03, 대항력: 없음.

* 홍 : 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 1999-01-04, 대항력: 있음.

대항력 있는 임차인들의 보증금 합계는 5,000,000원입니다.

등기부 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 시 인수 여부 및 추가 부담 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

말소기준권리(을3)는 2014년 3월 31일 접수된 대구은행 근저당권 151,200,000원이며, 본 임의경매 개시결정(갑8, 2026-01-26, 주식회사아이엠뱅크)으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 466,624,686원입니다.

4. 상권분석

주변에 공급된 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 다음과 같습니다.

* 삼아맨션 (연립다세대, 51.471㎡): 2026년 7월 9일 7,500만원 (약 145만원/㎡)

* 가람홈즈 (다세대, 24.85㎡): 2026년 7월 3일 1,000만원 (약 40만원/㎡) - *본 거래는 특이하게 낮은 금액으로, 거래 내용 확인 필요*

* 삼각파크빌 (다세대, 75.265㎡): 2026년 7월 1일 12,300만원 (약 163만원/㎡)

본 건은 단독주택이며, 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 이용되는 복합용도입니다. 제공된 주변 시세 정보는 다세대/연립주택으로, 본 건의 단독주택 및 복합용도 특성을 직접 반영하는 데는 한계가 있습니다.

안지랑네거리 인근은 지역 상권을 형성하고 있으며, 주상혼용지대로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

감정가는 982,313,570원으로, 이는 해당 지역의 단독주택 및 상가 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 지하 1층, 지상 2층 건물입니다.

외벽은 세멘몰탈 위 페인트, 화강석재, 적벽돌, 외장타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

바닥은 바닥재, 화강석, 인조석 물갈기, 타일 등으로, 창호는 샷시 창호 등이 사용되었습니다.

건물은 위생 및 급배수시설이 갖춰져 있으며, 주택 부분은 유류보일러 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1층은 점포 및 주택으로, 2층은 주택으로 이용 중입니다.

인근에 생활편익시설 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 권 (점포) 및 홍 임차인은 대항력을 가지고 있어, 이들의 보증금 5,000,000원 중 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 등기부상 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 이는 법원의 배당 결과에 따른 것이므로 실제 현황과 다를 수 있으며, 보증금 전액을 낙찰자가 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 13.80㎡의 제시외 건물이 포함 매각되므로, 해당 부분의 철거 또는 활용 방안을 고려해야 합니다.

* 복합용도 및 기존 임대 관계: 1층 점포 부분의 임대 관계 및 수익성, 2층 주택 부분의 임대 수익 등은 미상이며, 이는 향후 명도 및 활용 계획 수립 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 상이한 건물 용도: 제공된 주변 매매 정보가 연립/다세대 주택 위주이므로, 본 건 단독주택 및 상가 복합용도에 대한 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 안지랑네거리 인근에 위치한 주상복합형 단독주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 지역 상권 내 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 9.8억원 수준으로 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인(점포 및 주택) 2명의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이들의 보증금 인수 여부 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 매각 조건도 유의해야 합니다. 복합 용도의 잠재적 가치와 더불어, 임차인 관련 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 역세권 준주거/상업지 인접 지역 입지: 안지랑네거리 인근으로 지역 상권 발달 가능성이 있습니다.

* 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도: 주택 및 상가 운영을 통한 다각적 수익 창출 기회가 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력: 철저한 권리 분석 및 명도 진행 시 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 982,313,570원입니다.

등기부상 채무 총액 및 선순위 권리를 고려할 때, 경매가 진행될 가능성이 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(점포: 보증금 2,000,000원, 홍 : 보증금 3,000,000원)이 존재하며, 이들의 보증금 인수 여부가 불확실한 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

비록 등기부상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도시 보증금 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

주변 다세대/연립주택 시세는 본 건과 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서, 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인 보증금 5,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 가정하고, 권리 분석 및 명도 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 6억 8천만원 ~ 8억 3천만원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 용이성, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.