나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10133 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 1005 행정타운센트럴두산위브 107동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안청당초등학교' 동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제16층 제1604호 로서, (사용승인일:2023.02.17) -외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. -내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. -창호: 샤시창호입니다.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 팬트리, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, "아파트용건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측, 서측 및 남측으로 중로에 접하고, 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(벽산블루밍아파트), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-07-11)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청당초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안청당초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 특이사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 천안지원 2026타경10133 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 상세

1.2. 1. 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 1005 행정타운센트럴두산위브 107동 16층1604호

1.2. 2. 건물명: 행정타운 센트럴 두산위브 아파트

1.2. 3. 동/층/호: 107동 16층 1604호

1.2. 4. 용도: 아파트

1.2. 5. 사용승인일: 2023년 02월 17일

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

1.3. 2. 토지 지분: 44.9982㎡ (약 13.61평)

1.3. 3. 건물 면적 (전용면적): 84.16㎡ (약 25.47평)

1.3. 4. 건물 지분: 84.1601㎡ (약 25.47평)

1.3. 5. 공급면적 (추정): 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사 면적의 공급면적은 약 74.66㎡~84.87㎡ 수준입니다.

1.4. 감정가

1.4. 1. 감정가: 425,000,000원

1.5. 매각 대상 및 구분

1.5. 1. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 2. 매각 구분: 일반 매각 (부동산 임의경매)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

2.1. 1. 대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 위치하며, '천안청당초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.1. 2. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 차량으로 대상 물건까지 접근이 가능합니다.

2.2. 2. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 관계

2.3. 1. 북측, 서측 및 남측으로는 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

2.3. 2. 동측으로는 소로(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

3.1. 1. 말소기준권리: 을1 접수일자 2023-06-07 근저당권 (농협은행주식회사, 365,200,000원)

3.1. 2. 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.1. 3. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.)

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

3.2. 1. 인수되는 권리: 없습니다.

3.2. 2. 말소기준권리보다 선순위인 권리: 갑2 접수일자 2023-06-07 소유권이전1번신탁등기말소 (정승영) 는 말소처리되었습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 2. 현장 조사 결과 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 토지이용계획 및 주변 상업시설

4.1. 1. 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(벽산블루밍아파트)으로 지정되어 있습니다.

4.1. 2. 추가 제한사항: 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(천안청당초등학교), 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

4.1. 3. 주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 시설

4.2. 1. 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. (검색 결과, 천안청당초등학교 인근에 상권이 형성되어 있어 도보로 이용 가능합니다.)

4.2. 2. 교육 시설:

* 천안청당초등학교가 인접해 있습니다.

* 천안청당초등학교는 상대정화구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

4.3. 단지 내 부대시설 및 주차

4.3. 1. 단지 규모: 총 9개동, 655세대 규모의 아파트 단지입니다.

4.3. 2. 최고층: 26층 (본 물건 16층)

4.3. 3. 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 4. 주차 시설:

* 총 주차 대수: 798대 (단지 전체 기준)

* 세대당 주차 대수: 약 1.19대 (단지 전체 기준)

* 전기차 충전 시설: 지하 주차장에 16대 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 확인의 어려움

5.1. 1. 감정평가서상 임대관계는 현장 사정상 확인이 불가하다고 명시되어 있습니다.

5.1. 2. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 토지 이용계획상 제한 사항

5.2. 1. 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 공동주택 부지로 이미 개발되어 있어 주거 목적에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.)

5.3. 주변 혐오시설 조사 결과

5.3. 1. 현재까지 조사된 정보에 따르면, 대상 물건 인근에 혐오시설(교도소, 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5.3. 2. 다만, 천안시 백석동 일원에 생활폐기물 소각 시설이 운영 중에 있으며, 인근 불당동 주민들이 악취 등의 피해를 호소하는 사례가 있었습니다. 본 물건지와의 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상되나, 바람의 방향 등 환경적 요인에 따라 간접적인 영향 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 아파트의 높은 활용도

6.1. 1. 2023년 2월 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

6.2. 명확한 권리관계

6.2. 1. 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 권리 분석에 따른 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

6.3. 단지 내 우수한 편의시설

6.3. 1. 행정타운 센트럴 두산위브는 다양한 커뮤니티 시설과 잘 갖춰진 주차 시스템을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 아파트 내부 및 단지 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필요하며, 간접적인 환경적 영향 가능성이 있는 소각 시설과의 거리를 고려해야 합니다. 전반적으로 투자가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

8.1. 1. 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2026년 7월 4일 거래: 84.87㎡ (11층) - 450,000,000원

* 2026년 6월 3일 거래: 74.66㎡ (8층) - 385,000,000원

* 2026년 6월 2일 거래: 74.66㎡ (19층) - 387,000,000원

8.1. 2. 면적별 가격 비교:

* 본건의 전용면적은 84.16㎡(약 25.47평)입니다.

* 가장 유사한 면적인 84.87㎡(약 25.69평) 매물이 2026년 7월 4일에 450,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 5,301,000원/㎡ 입니다. (450,000,000원 / 84.87㎡)

* 본건의 전용면적 84.16㎡에 적용 시, 시장가치는 약 446,170,000원 수준으로 추정됩니다.

8.1. 3. 감정가 대비:

* 본건의 감정가는 425,000,000원으로, 최근 유사 면적 실거래가(450,000,000원)보다 약 25,000,000원 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 적정 입찰가 제시

8.2. 1. 최근 실거래가, 감정가, 물건의 상태(신축, 층수 등)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 판단됩니다.

8.2. 2. 경쟁 상황 및 경매 절차 진행 여부에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 430,000,000원 ~ 440,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 3. 단, 인수되는 임차인이 없고 권리관계가 명확하므로, 시장가치 상단인 450,000,000원까지도 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 천안지원 2026타경10133 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 농협은행 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 상세

1.2. 1. 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 1005 행정타운센트럴두산위브 107동 16층1604호

1.2. 2. 건물명: 행정타운 센트럴 두산위브 아파트

1.2. 3. 동/층/호: 107동 16층 1604호

1.2. 4. 용도: 아파트

1.2. 5. 사용승인일: 2023년 02월 17일

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적: 45.00㎡ (약 13.61평)

1.3. 2. 토지 지분: 44.9982㎡ (약 13.61평)

1.3. 3. 건물 면적 (전용면적): 84.16㎡ (약 25.47평)

1.3. 4. 건물 지분: 84.1601㎡ (약 25.47평)

1.3. 5. 공급면적 (추정): 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사 면적의 공급면적은 약 74.66㎡~84.87㎡ 수준입니다.

1.4. 감정가

1.4. 1. 감정가: 425,000,000원

1.5. 매각 대상 및 구분

1.5. 1. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 2. 매각 구분: 일반 매각 (부동산 임의경매)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

2.1. 1. 대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 위치하며, '천안청당초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.1. 2. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 차량으로 대상 물건까지 접근이 가능합니다.

2.2. 2. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 관계

2.3. 1. 북측, 서측 및 남측으로는 중로(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

2.3. 2. 동측으로는 소로(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

3.1. 1. 말소기준권리: 을1 접수일자 2023-06-07 근저당권 (농협은행주식회사, 365,200,000원)

3.1. 2. 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.1. 3. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.)

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

3.2. 1. 인수되는 권리: 없습니다.

3.2. 2. 말소기준권리보다 선순위인 권리: 갑2 접수일자 2023-06-07 소유권이전1번신탁등기말소 (정승영) 는 말소처리되었습니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 2. 현장 조사 결과 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 토지이용계획 및 주변 상업시설

4.1. 1. 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(벽산블루밍아파트)으로 지정되어 있습니다.

4.1. 2. 추가 제한사항: 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(천안청당초등학교), 준보전산지, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

4.1. 3. 주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교육 시설

4.2. 1. 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. (검색 결과, 천안청당초등학교 인근에 상권이 형성되어 있어 도보로 이용 가능합니다.)

4.2. 2. 교육 시설:

* 천안청당초등학교가 인접해 있습니다.

* 천안청당초등학교는 상대정화구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

4.3. 단지 내 부대시설 및 주차

4.3. 1. 단지 규모: 총 9개동, 655세대 규모의 아파트 단지입니다.

4.3. 2. 최고층: 26층 (본 물건 16층)

4.3. 3. 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

4.3. 4. 주차 시설:

* 총 주차 대수: 798대 (단지 전체 기준)

* 세대당 주차 대수: 약 1.19대 (단지 전체 기준)

* 전기차 충전 시설: 지하 주차장에 16대 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계 확인의 어려움

5.1. 1. 감정평가서상 임대관계는 현장 사정상 확인이 불가하다고 명시되어 있습니다.

5.1. 2. 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 토지 이용계획상 제한 사항

5.2. 1. 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 공동주택 부지로 이미 개발되어 있어 주거 목적에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.)

5.3. 주변 혐오시설 조사 결과

5.3. 1. 현재까지 조사된 정보에 따르면, 대상 물건 인근에 혐오시설(교도소, 쓰레기 소각장, 납골당 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

5.3. 2. 다만, 천안시 백석동 일원에 생활폐기물 소각 시설이 운영 중에 있으며, 인근 불당동 주민들이 악취 등의 피해를 호소하는 사례가 있었습니다. 본 물건지와의 거리가 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상되나, 바람의 방향 등 환경적 요인에 따라 간접적인 영향 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 아파트의 높은 활용도

6.1. 1. 2023년 2월 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

6.2. 명확한 권리관계

6.2. 1. 등기부등본 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 권리 분석에 따른 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

6.3. 단지 내 우수한 편의시설

6.3. 1. 행정타운 센트럴 두산위브는 다양한 커뮤니티 시설과 잘 갖춰진 주차 시스템을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 아파트 내부 및 단지 상태가 양호할 것으로 판단됩니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필요하며, 간접적인 환경적 영향 가능성이 있는 소각 시설과의 거리를 고려해야 합니다. 전반적으로 투자가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

8.1. 1. 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기준):

* 2026년 7월 4일 거래: 84.87㎡ (11층) - 450,000,000원

* 2026년 6월 3일 거래: 74.66㎡ (8층) - 385,000,000원

* 2026년 6월 2일 거래: 74.66㎡ (19층) - 387,000,000원

8.1. 2. 면적별 가격 비교:

* 본건의 전용면적은 84.16㎡(약 25.47평)입니다.

* 가장 유사한 면적인 84.87㎡(약 25.69평) 매물이 2026년 7월 4일에 450,000,000원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 5,301,000원/㎡ 입니다. (450,000,000원 / 84.87㎡)

* 본건의 전용면적 84.16㎡에 적용 시, 시장가치는 약 446,170,000원 수준으로 추정됩니다.

8.1. 3. 감정가 대비:

* 본건의 감정가는 425,000,000원으로, 최근 유사 면적 실거래가(450,000,000원)보다 약 25,000,000원 낮게 책정되어 있습니다.

8.2. 적정 입찰가 제시

8.2. 1. 최근 실거래가, 감정가, 물건의 상태(신축, 층수 등)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 판단됩니다.

8.2. 2. 경쟁 상황 및 경매 절차 진행 여부에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 430,000,000원 ~ 440,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 3. 단, 인수되는 임차인이 없고 권리관계가 명확하므로, 시장가치 상단인 450,000,000원까지도 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.