나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10120 [1] 충청남도 천안시 동남구 청수동 435 청수행정타운금호어울림 106동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 3층 305호로서, (사용승인일자 : 2023년 1월 4일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 서측으로 중로, 북측 및 남측으로 소로에 접하는 등 인접 도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(청수지역)(저촉), 소로1 류(폭 10m~12m)(청수행정타운지역)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(청수행정타운지역)(저촉), 소 로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-08-21)(중로2-16)(접합), 가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안청 수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10120 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청수동 435 청수행정타운금호어울림 106동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원 (3억 6천만원)

토지면적: 46.59㎡ (약 14.09평)

건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOO

특이사항: 제공된 정보 기준 특이사항 없음.

주의사항: 제공된 정보 기준 주의사항 없음.

특수물건정보: 제공된 정보 기준 특수물건정보 없음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 동남구 청수동 소재 '청수초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조:

철근콘크리트 구조의 25층 건물 중 3층 305호입니다.

사용승인일자는 2023년 1월 4일로 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권:

김현 소유자 명의로 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2023년 3월 9일 접수된 천안새마을금고의 근저당권(채권액 304,800,000원)입니다.

* 권리 분석 결과:

상기 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권, 갑구의 압류(국민건강보험공단, 천안세무서장), 임의경매개시결정(천안새마을금고) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

해당 물건에 대한 임차인 현황 정보상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

본건이 위치한 청수동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 청수초등학교가 있어 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

* 이용상태:

아파트로서, 현재 침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역:

기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방, 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.

* 단지 정보:

아파트명: 청수행정타운금호어울림

사용승인일: 2023년 1월 4일

세대수: 584세대

총 층수: 최고 25층

주차대수: 총 689대 (건축물표제부 총괄표제부 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 도로(소로1류, 소로2류, 소로3류)와 중로2류에 저촉되는 부분이 있습니다.

또한, 가축사육제한 구역 및 '천안청수초등학교' 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 혐오시설:

본건 인근 지역에 유해하거나 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통, 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 관련 문제도 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 토지이용계획상 일부 도로 저촉 및 제한 구역으로 지정된 사항은 향후 건축이나 재건축 시 고려될 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년에 준공된 비교적 새 아파트로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 주택지대 형성, 교통 편리성 등이 장점입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(3억 6천만원)는 현재 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

2026년 6월 28일에 거래된 동일 면적(84.56㎡)의 실거래가가 3억 5천 5백만원임을 감안할 때, 경매 특성상 시세 대비 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 3억 4천만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이는 희망가를 기준으로 하며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.