나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10110 [1] 충청남도 아산시 권곡동 205-1 청솔아파트 103동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 '온양권곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 건물 중 11층1103호로서, (사용승인일 : 2002.07.30.) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형의 평지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 본건 남측 및 남동측으로 왕복 6차선 및 4차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15) (중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. (2): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-110)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. (3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-110)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15) (중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. (4): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15)(중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. (5): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. (6): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15)(중로3-17)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임. <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 천안지원 2026타경10110 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 권곡동 205-1 청솔아파트 103동 11층1103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적 (토지 지분): 23.20㎡ (7.02평)

* 건물면적 (건물 지분): 58.20㎡ (17.61평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자 (일반): 남OO

* 사용승인일: 2002.07.30.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 건물 중 11층1103호

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 '온양권곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 인접 도로상태:

단지내 도로를 이용하여 본건 남측 및 남동측으로 왕복 6차선 및 4차선의 아스콘포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15) (중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-110)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

(3): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-05-15)(중로2-110)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15) (중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

(4): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15)(중로3-17)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

(5): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 임.

(6): 도시지역, 제2종일반주거지역(2016-11-09), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-11)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-05-15)(중로3-17)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양권곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

<추가기재>: 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

1.2. 권리분석

2.

* 채권자 (강제경매 신청): 남 (권리금액: 92,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2026-01-22

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 권리분석 요약:

- 본건의 말소기준권리는 강제경매 (대전지방법원 천안지원의 강제경매개시결정(2026타경10110))이며, 접수일자는 2026-01-22입니다.

- 임차인 남 은 보증금 92,000,000원에 대항력이 있으며, 배당신고를 하였고, 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다. (등기부상 말소기준권리: 갑3)

- '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 경매 절차를 통해 임차인의 보증금은 회수될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 권리분석은 전문가와 재확인하는 것이 좋습니다.

- 기타 권리(갑2: 소유권이전1번신탁등기말소)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.3. 상권분석

2.

* 주위환경:

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 '온양권곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 이용상태:

아파트 1개호로 이용 중임.

* 토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 및 일부 근린생활시설 등이 입지 가능합니다.

* 상권 특성:

아파트 단지와 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교육시설:

'온양권곡초등학교' 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통편의:

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 편의시설:

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 편의시설:

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 쇼핑 및 금융 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 정보:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 관련:

대항력 있는 임차인이 존재했으나, 본인이 강제경매를 신청하여 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 배당 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건:

'공동담보' 물건으로, 본건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 낙찰 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

일부 토지 지분에 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도:

2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되었습니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 아산시 권곡동 소재 청솔아파트 103동 11층의 아파트 물건으로, 온양권곡초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 사건으로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 양호한 입지: 온양권곡초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청인으로 분석되어 별도의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가는 높으나, 최근 거래 사례를 볼 때 입찰가 산정에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 단지 내 및 주변에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 최근 매매 시세 분석:

- 최근 2026년 5월 ~ 6월 거래 사례:

- 2026년 5월 13일 (12층): 9,500만원

- 2026년 5월 11일 (3층): 9,000만원

- 2026년 6월 26일 (15층): 9,000만원

- 평균 거래가: 약 9,167만원

- 최고 거래가: 9,500만원

* 감정가 대비 시세:

- 감정가: 122,000,000원

- 최근 거래 최고가 대비 약 77.8% 수준 (9,500만원 / 122,000,000원)

* 예상 입찰가 제안:

본건은 11층으로, 최근 거래된 12층 사례(9,500만원)와 유사한 층수입니다. 감정가는 최근 시세보다 높게 책정되었으나, 인수 부담이 없는 점을 고려하여 시세에 근접하거나 소폭 상향된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

- 합리적인 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

- 단, 시장 상황, 본인의 자금 계획, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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